Kupovina stana u Alanyi s planom da ga "samo stavite na Airbnb" više nije ona jednostavna priča o dodatnoj zaradi kakva je bila prije nekoliko godina. Od kada je Zakon br. 7464 o iznajmljivanju stambenih jedinica u turističke svrhe stupio na snagu 1. januara 2024., svaki kratkoročni najam u Turskoj prolazi kroz nacionalni sistem dozvola kojim upravlja Ministarstvo kulture i turizma. Ako razmatrate kupovinu u Mahmutlaru, Obi ili Kestelu i računate na noćna rezerviranja, pravila ispod odlučuju da li je taj plan zakonit i koliko košta ako ih ignorirate.
Šta zapravo znači "pravilo od 100 dana"
Broj koji je zakonu dao nadimak često se pogrešno tumači. Pravni okidač nije "100 noći godišnje". Prema Zakonu br. 7464, kratkoročni turistički najam znači davanje stana istom zakupcu na period koji ne prelazi 100 dana odjednom. Ako istom gostu iznajmite 101 dan ili više, aranžman se tretira kao običan stambeni zakup prema Turskom obligacionom zakoniku, izvan sistema turističkih dozvola. Ako iznajmite na jednu noć, vikend ili tri sedmice, potpuno ste unutar tog sistema.
U praksi to znači da gotovo svaki Airbnb, Booking.com ili direktni odmorni najam u Alanyi treba Dozvolu za turistički najam stambene jedinice (Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzin Belgesi) prije nego što prvi gost uđe. Čak i jedna plaćena noć bez dozvole predstavlja prekršaj.
Prepreka sa saglasnošću zgrade koju mnogi strani kupci potcjenjuju
Najveća prepreka nije papirologija u Ministarstvu, nego vaši komšije. Za stan u stambenoj zgradi zahtjev za dozvolu mora sadržavati notarski ovjerenu jednoglasnu odluku svih suvlasnika (kat malikleri) kojom se odobrava kratkoročni turistički najam. Ministarstvo ovaj uslov tretira kao neotuđiv: jedan vlasnik koji se protivi u vašoj zgradi može potpuno zaustaviti izdavanje dozvole.
Važe još dvije strukturne granice:
- U zgradama sa više od tri zasebne jedinice, dozvole za jednog vlasnika ograničene su na 25% ukupnog broja jedinica, što sprječava investitore da cijelu zgradu pretvore u hotel na mala vrata.
- Nekretnina mora biti registrovana stambena jedinica koja ispunjava pravila o sigurnosti zgrade i prostornom planiranju, a odobrena tabla dozvole mora biti istaknuta na ulazu.
Zato je područje u kojem kupujete toliko važno. Noviji kompleksi orijentisani prema investitorima u zonama poput Mahmutlar, Alanya: Visoki stambeni objekti i snažna potražnja za iznajmljivanjem često imaju upravljačke planove i bazu vlasnika kojima je turistički najam prihvatljiv, dok stariji mješoviti stambeni blokovi često to odbijaju. Provjerite stav zgrade prije nego što potpišete, a ne poslije.
Zahtjev za dozvolu: dokumenti i postupak
Samo vlasnik nekretnine može podnijeti zahtjev, strani ili turski, putem portala e-Devlet (e-Uprava) ili nadležnog turističkog direktorata. Uobičajeni dokumenti:
- TAPU (vlasnički list) na ime podnosioca zahtjeva
- pasoš i turski poreski broj
- plan upravljanja zgradom (yönetim planı)
- notarski ovjerena jednoglasna saglasnost vlasnika
- dokaz da jedinica ispunjava stambene i sigurnosne standarde
Koliko košta kada vas uhvate
Kazne su namjerno visoke i svake godine se usklađuju s inflacijom, pa brojke ispod tretirajte kao objavljenu osnovu, a ne kao trajni iznos:
| Situacija | Administrativna posljedica |
|---|---|
| Prvi najam bez dozvole | 100.000 TRY kazne po nekretnini |
| Drugi prekršaj | 500.000 TRY kazne |
| Nastavljeni / ponovljeni prekršaji | do 1.000.000 TRY i moguća zabrana najma |
| Ponovni najam nakon kazne, i dalje bez dozvole | rastuće kazne plus odbijanje dozvole |
| Platforma ne ukloni neregistrovanu oglasnu objavu u roku od 24h | 100.000 TRY po nekretnini |
Provođenje pravila više nije teorija u regiji Antalya. Tržišni pratioci izvještavaju da oko 75% aktivnih oglasa u Alanyi sada pokazuje dokaz registracije, što znači da Ministarstvo i platforme aktivno usklađuju oglase s evidencijom dozvola.
Promjena na platformama dodatno pooštrava situaciju: od 1. aprila 2026. Airbnb zahtijeva važeći broj dozvole na nivou oglasa za turske nekretnine, a neprovjereni oglasi više ne mogu primati nove rezervacije. Stan bez dozvole je sada praktično neizdavan na glavnim kanalima, a ne samo izložen kazni.
Ne zaboravite porezni sloj
Dozvola legalizira aktivnost; ne oslobađa prihod od poreza. Prihodi od najma u Turskoj oporezuju se progresivno, otprilike 15% do 40%, uz stambeno oslobođenje od oko 47.000 TRY za 2026. Strani vlasnik koji više stanova u Alanyi vodi kao sistematski noćni najam također treba provjeriti da li se aktivnost smatra komercijalnim preduzećem umjesto ličnog prihoda od imovine, što mijenja tretman poreza i PDV-a. Tu se profesionalni savjet isplati, posebno uz troškove pri kupovini koji su obuhvaćeni u Cijene nekretnina u Alanyi 2026: Trendovi tržišta, kvartovi i što kupci trebaju znati.
Šta ovo znači za kupca u Alanyi 2026.
Kratkoročni najam u Alanyi i dalje je zakonit i može biti profitabilan, ali je sada regulisana aktivnost sa tvrdom kontrolnom tačkom na koraku saglasnosti zgrade. Prije kupovine s ciljem prihoda od najma:
- Provjerite da li će zgrada dati jednoglasnu saglasnost za turističku upotrebu, po mogućnosti pismeno.
- Provjerite da li je 25% ograničenje jedinica već iskorišteno u većim kompleksima.
- U budžet uključite dozvolu, tablu i stalnu usklađenost s porezom na prihod.
- Planirajte oglase oko zahtjeva za verifikaciju broja dozvole od 1. aprila 2026.
Ako je noćni najam ključan za vaš prinos, provjeravajte ga isto kao pogled na more ili kvalitet gradnje. Šira razmatranja za područje navedena su u našem 36b60e08-fd64-401d-a2e8-b6865b687f95.
