Купівля квартири в Аланії з планом «просто здати її через Airbnb» більше не є простою історією додаткового доходу, якою вона була кілька років тому. Після набрання чинності Законом №7464 про оренду житла з туристичною метою 1 січня 2024 року, кожна короткострокова оренда в Туреччині здійснюється через національну систему дозволів, яку адмініструє Міністерство культури та туризму. Якщо ви розглядаєте купівлю в Махмутларі, Обі або Кестелі й розраховуєте на понаднічні бронювання, наведені нижче правила визначають, чи є цей план законним і скільки він коштуватиме, якщо ви їх ігноруватимете.
Що насправді означає правило «100 днів»
Число, яке дало закону його неофіційну назву, часто неправильно розуміють. Юридичний критерій — це не «100 ночей на рік». Відповідно до Закону №7464, короткострокова туристична оренда — це здавання житла одному й тому ж орендарю на строк, що не перевищує 100 днів поспіль. Якщо ви здаєте житло одному гостю на 101 день і більше, така угода вважається звичайною житловою орендою за Турецьким зобов'язальним кодексом і виходить за межі системи туристичних дозволів. Якщо ж оренда триває одну ніч, вихідні або три тижні — ви однозначно перебуваєте в її межах.
На практиці це означає, що майже кожна оренда через Airbnb, Booking.com або пряма оренда на відпочинок в Аланії потребує Дозволу на туристичну оренду (Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzin Belgesi) до заїзду першого гостя. Навіть одна оплачена ніч без нього є порушенням.
Перешкода у вигляді згоди будинку, яку більшість іноземних покупців недооцінює
Найбільша перешкода — це не паперова тяганина в Міністерстві, а ваші сусіди. Для квартири в багатоквартирному будинку заявка на отримання дозволу повинна містити нотаріально посвідчене одностайне рішення всіх співвласників (kat malikleri) про згоду на короткострокове туристичне використання. Міністерство вважає цю вимогу обов'язковою без винятків: один незгодний власник у вашому будинку може повністю заблокувати видачу дозволу.
Також діють ще два структурних обмеження:
- У будинках із більш ніж трьома самостійними одиницями дозволи для одного власника обмежені 25% від загальної кількості квартир, що не дозволяє інвесторам таємно перетворювати цілі будинки на готелі.
- Нерухомість має бути зареєстрованою житловою одиницею, що відповідає правилам будівельної безпеки та зонування, а затверджена табличка дозволу має бути розміщена на вході.
Саме тому район, у якому ви купуєте, має таке велике значення. Новіші, орієнтовані на інвесторів, комплекси в районах на кшталт Махмутлар, Аланья: Висотне Житло та Сильний Попит на Оренду часто мають плани управління та бази власників, що лояльно ставляться до туристичної оренди, тоді як старіші змішані житлові будинки нерідко відмовляють. Уточніть позицію будинку до підписання угоди, а не після.
Заявка на дозвіл: документи та процес
Подати заявку може лише власник нерухомості — іноземець або громадянин Туреччини — через портал e-Devlet (електронний уряд) або відповідне управління туризму. Типові документи:
- TAPУ (свідоцтво про право власності) на ім'я заявника
- Паспорт і турецький ідентифікаційний номер платника податків
- План управління будинком (yönetim planı)
- Нотаріально посвідчена одностайна згода власників
- Підтвердження того, що квартира відповідає житловим і безпековим стандартам
Скільки коштує порушення
Штрафи навмисно зроблені значними й щороку переглядаються у бік збільшення з урахуванням інфляції, тому розглядайте наведені нижче цифри як опубліковану базову лінію, а не постійну суму:
| Ситуація | Адміністративний наслідок |
|---|---|
| Перша оренда без дозволу | Штраф 100 000 TRY за об'єкт |
| Друге порушення | Штраф 500 000 TRY |
| Повторні / постійні порушення | до 1 000 000 TRY та можливий наказ про заборону оренди |
| Повторна оренда після штрафу без дозволу | Зростаючі штрафи та відмова у видачі дозволу |
| Платформа не видаляє нелліцензоване оголошення протягом 24 год | 100 000 TRY за об'єкт |
Правозастосування в регіоні Анталії вже не є теоретичним. За даними ринкових аналітиків, близько 75% активних оголошень в Аланії тепер містять докази реєстрації, що свідчить про те, що Міністерство та платформи активно зіставляють оголошення з реєстрами дозволів.
Зміни платформи посилюють це ще більше: з 1 квітня 2026 року Airbnb вимагає дійсного номера дозволу на рівні оголошення для турецьких об'єктів, а неперевірені оголошення більше не можуть приймати нові бронювання. Квартира без дозволу тепер фактично не може бути здана через основні канали, а не просто піддається ризику штрафу.
Не забудьте про податки
Дозвіл легалізує діяльність, але не звільняє від сплати податку на доходи. Орендні доходи оподатковуються в Туреччині за прогресивною шкалою приблизно від 15% до 40%, з житловим звільненням від оподаткування близько 47 000 TRY у 2026 році. Іноземний власник, який здає кілька квартир в Аланії як систематичний бізнес з понаднічної оренди, також повинен перевірити, чи вважається ця діяльність комерційним підприємством, а не особистим доходом від майна, оскільки це змінює порядок оподаткування та ПДВ. Саме тут професійна консультація окуповує себе, особливо з урахуванням витрат на етапі купівлі, розглянутих у Ціни на нерухомість в Аланії 2026: Ринкові тенденції, райони та що варто знати покупцям.
Що це означає для покупця нерухомості в Аланії у 2026 році
Короткострокова оренда в Аланії залишається законною та може бути прибутковою, але тепер це регульована діяльність із жорстким бар'єром на етапі отримання згоди будинку. Перш ніж купувати з розрахунку на орендний дохід:
- Переконайтеся, що будинок надасть одностайну згоду на туристичне використання, бажано в письмовій формі.
- Перевірте, чи не вичерпано вже ліміт у 25% квартир у більших комплексах.
- Закладіть у бюджет витрати на дозвіл, табличку та постійне дотримання вимог щодо податку на доходи.
- Плануйте розміщення оголошень з урахуванням вимоги верифікації номера дозволу від 1 квітня 2026 року.
Якщо понаднічна оренда є ключовою для вашого прибутку, перевіряйте це так само ретельно, як вид на море або якість будівництва. Ширші компроміси щодо районів викладені в нашій статті 36b60e08-fd64-401d-a2e8-b6865b687f95.
