Alanya'da bir daire satın alıp "hemen Airbnb'ye koyarım" planı artık birkaç yıl öncesi kadar basit bir ek gelir hikayesi değil. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin 7464 Sayılı Kanun 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girdiğinden beri, Türkiye'deki her kısa süreli kiralama Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yönetilen ulusal bir izin rejimine tabi. Mahmutlar, Oba veya Kestel'de bir satın alma değerlendiriyor ve gecelik rezervasyonlara güveniyorsanız, aşağıdaki kurallar bu planın yasal olup olmadığını ve görmezden gelirseniz ne kadara mal olacağını belirliyor.
"100 günlük" kural aslında ne anlama geliyor
Kanuna lakabını veren bu sayı yaygın olarak yanlış anlaşılmaktadır. Yasal tetikleyici "yılda 100 gece" değildir. 7464 Sayılı Kanun'a göre, kısa süreli turizm kiralaması, bir konutun aynı kiracıya bir defada 100 günü geçmeyecek süreyle kiralanmasıdır. Aynı misafire 101 gün veya daha fazla kiralama yapılması durumunda düzenleme, turizm izni sisteminin dışında Türk Borçlar Kanunu kapsamında olağan bir konut kiralaması olarak değerlendirilir. Tek bir gece, bir hafta sonu veya üç haftalık bir kiralama ise tam olarak bu sistemin içindedir.
Pratikte bu, Alanya'daki neredeyse her Airbnb, Booking.com veya doğrudan tatil kiralamasının ilk misafir giriş yapmadan önce bir Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzin Belgesi alması gerektiği anlamına gelir. İzin olmadan tek bir ücretli gece bile ihlal sayılır.
Yabancı alıcıların çoğunun küçümsediği bina onayı engeli
En büyük engel Bakanlık'taki evrak işleri değil, komşularınızdır. Bir apartman dairesinde izin başvurusu, kısa süreli turizm kullanımına onay veren tüm kat maliklerinin noter onaylı oybirliği kararını içermek zorundadır. Bakanlık bu gereksinimi vazgeçilmez olarak değerlendirmektedir: Blokta itiraz eden tek bir malik izni tamamen engelleyebilir.
İki ek yapısal sınırlama daha uygulanmaktadır:
- Üçten fazla bağımsız bölüme sahip binalarda, tek bir malikin alabileceği izin sayısı toplam bağımsız bölümlerin %25'i ile sınırlıdır; bu sayede yatırımcıların tüm bir bloğu gizlice otele dönüştürmesi engellenir.
- Mülk, bina güvenliği ve imar kurallarını karşılayan kayıtlı bir konut birimi olmalı ve girişte onaylı bir izin plakası sergilenmelidir.
Bu yüzden satın aldığınız bölge bu kadar önemlidir. Mahmutlar, Alanya: Yüksek Katlı Konut ve Güçlü Kiralama Talebi gibi bölgelerdeki daha yeni, yatırımcı odaklı siteler genellikle turizm kiralamasına razı yönetim planlarına ve malik tabanlarına sahipken, eski karma konut blokları sıklıkla reddeder. Binayı imzalamadan önce, imzaladıktan sonra değil, tutumunu teyit edin.
İzin başvurusu: belgeler ve süreç
Başvuruyu yalnızca yabancı veya Türk mülk sahibi yapabilir; e-Devlet portalı veya ilgili turizm müdürlüğü aracılığıyla. Tipik belgeler:
- Başvuru sahibi adına TAPU (tapu senedi)
- Pasaport ve Türkiye vergi numarası
- Binanın yönetim planı
- Noter onaylı oybirliği ile malik rızası
- Birimin konut ve güvenlik standartlarını karşıladığına dair kanıt
Yakalanmanın bedeli
Cezalar kasıtlı olarak yüksek tutulmakta ve her yıl enflasyona göre yukarı doğru yeniden değerlenmektedir; dolayısıyla aşağıdaki rakamları kalıcı bir sayı olarak değil, yayınlanmış bir taban değer olarak değerlendirin:
| Durum | İdari yaptırım |
|---|---|
| İzinsiz ilk kiralama | Mülk başına 100.000 TL para cezası |
| İkinci ihlal | 500.000 TL para cezası |
| Süregelen / tekrar eden ihlaller | 1.000.000 TL'ye kadar para cezası ve olası kiralama yasağı kararı |
| Cezadan sonra hâlâ izinsiz kiralama | Artan para cezaları ve izin reddi |
| Platformun lisanssız ilanı 24 saat içinde kaldırmaması | Mülk başına 100.000 TL |
Antalya bölgesinde uygulama artık teorik değildir. Piyasa takipçileri, aktif Alanya ilanlarının yaklaşık %75'inin artık kayıt kanıtı gösterdiğini bildirmektedir; bu da Bakanlık ve platformların ilanları izin kayıtlarıyla aktif olarak eşleştirdiğinin bir işaretidir.
Platform değişikliği bunu daha da keskinleştirmektedir: 1 Nisan 2026'dan itibaren Airbnb, Türkiye mülkleri için ilan düzeyinde geçerli bir izin numarası talep etmekte ve doğrulanmamış ilanlar artık yeni rezervasyon kabul edememektedir. İzinsiz bir daire artık büyük kanallarda yalnızca cezaya maruz kalmakla kalmayıp, fiilen kiralanamaz hale gelmiştir.
Vergi boyutunu unutmayın
Bir izin faaliyeti yasallaştırır; ancak geliri vergiden muaf tutmaz. Türkiye'de kira gelirleri yaklaşık %15 ile %40 arasında değişen artan oranlı bir tarifeyle vergilendirilmekte olup 2026 yılı için yaklaşık 47.000 TL konut istisnası uygulanmaktadır. Birçok Alanya dairesini sistematik bir gecelik kiralama operasyonu olarak işleten yabancı bir mal sahibi, faaliyetin kişisel mülk geliri yerine ticari işletme sayılıp sayılmadığını da kontrol etmelidir; bu durum vergi ve KDV uygulamasını değiştirir. Özellikle Alanya Emlak Fiyatları 2026: Piyasa Trendleri, Bölgeler ve Alıcıların Bilmesi Gerekenler içinde ele alınan satın alma aşaması maliyetlerinin yanı sıra, profesyonel danışmanlığın kendini kanıtladığı yer burasıdır.
2026'da Alanya alıcısı için bu ne anlama geliyor
Alanya'da kısa süreli kiralama yasal olmaya devam etmekte ve kârlı olabilmektedir; ancak artık bina onayı aşamasında sert bir engeli olan düzenlenmiş bir faaliyettir. Kira gelirini düşünerek satın almadan önce:
- Binanın oybirliğiyle turizm kullanım onayı vereceğini, mümkünse yazılı olarak doğrulayın.
- Daha büyük sitelerde %25 bağımsız bölüm sınırının zaten dolmadığını kontrol edin.
- İzin, plaka ve süregelen gelir vergisi uyumluluğu için bütçe ayırın.
- İlanları 1 Nisan 2026 izin numarası doğrulama gerekliliği etrafında planlayın.
Gecelik kiralama getirinizin merkezindeyse, bunu deniz manzarası veya yapı kalitesini araştırdığınız gibi araştırın. Daha geniş bölge karşılaştırmaları 36b60e08-fd64-401d-a2e8-b6865b687f95 içinde açıklanmıştır.
