Att köpa en lägenhet i Alanya med planen att "bara lägga ut den på Airbnb" är inte längre den enkla sidoinkomst det var för några år sedan. Sedan Lag nr 7464 om uthyrning av bostäder för turismändamål trädde i kraft den 1 januari 2024 går varje korttidsuthyrning i Turkiet genom ett nationellt tillståndssystem som administreras av Kultur- och turismministeriet. Om du överväger ett köp i Mahmutlar, Oba eller Kestel och räknar med nattliga bokningar avgör reglerna nedan om den planen är laglig, och vad det kostar om du struntar i dem.
Vad "100-dagarsregeln" faktiskt betyder
Siffran som gett lagen dess smeknamn missförstås ofta. Den rättsliga utlösaren är inte "100 nätter per år". Enligt Lag nr 7464 är en korttidsuthyrning för turism uthyrning av en bostad till samma hyresgäst under en period som inte överstiger 100 dagar åt gången. Hyra ut till samma gäst i 101 dagar eller mer och upplägget behandlas som ett vanligt bostadshyresförhållande enligt den turkiska obligationslagen, utanför systemet för turisttillstånd. Hyra ut för en enda natt, en helg eller tre veckor, och du ligger tydligt inom systemet.
I praktiken betyder det att nästan varje Airbnb-, Booking.com- eller direkt semesteruthyrning i Alanya behöver ett turistuthyrningstillstånd (Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzin Belgesi) innan den första gästen checkar in. Även en enda betald natt utan tillstånd är ett regelbrott.
Hindret med byggnadens samtycke som många utländska köpare underskattar
Det största hindret är inte pappersarbetet hos ministeriet, utan dina grannar. För en lägenhet i ett flerbostadshus måste ansökan innehålla ett notariellt bevittnat enhälligt beslut av alla delägare (kat malikleri) som godkänner korttidsuthyrning för turism. Ministeriet behandlar detta krav som icke avvikbart: en enda motsträvig ägare i din byggnad kan stoppa tillståndet helt.
Två ytterligare strukturella begränsningar gäller:
- I byggnader med fler än tre självständiga enheter är tillstånd för en enskild ägare begränsade till 25% av det totala antalet enheter, vilket hindrar investerare från att i smyg göra om hela huset till hotell.
- Fastigheten måste vara en registrerad bostadsenhet som uppfyller byggsäkerhets- och zonregler, och en godkänd tillståndsskylt måste visas vid entrén.
Det är därför området du köper i spelar så stor roll. Nyare, investerarvänliga komplex i områden som Mahmutlar, Alanya: Höghusboende och Stark Efterfrågan på Uthyrning har ofta förvaltningsplaner och ägargrupper som accepterar turistuthyrning, medan äldre blandade bostadshus ofta säger nej. Kontrollera byggnadens hållning innan du skriver på, inte efter.
Tillståndsansökan: dokument och process
Endast fastighetsägaren kan ansöka, utländsk eller turkisk, via e-Devlet (e-förvaltning) eller relevant turistdirektorat. Typiska dokument:
- TAPU (lagfart) i sökandens namn
- Pass och turkiskt skattenummer
- Byggnadens förvaltningsplan (yönetim planı)
- Notariellt bevittnat enhälligt ägarsamtycke
- Bevis på att enheten uppfyller bostads- och säkerhetskrav
Vad det kostar att åka fast
Påföljderna är medvetet höga och justeras upp varje år för inflation, så se siffrorna nedan som den publicerade basnivån snarare än ett permanent belopp:
| Situation | Administrativ följd |
|---|---|
| Första uthyrning utan tillstånd | 100 000 TRY i böter per fastighet |
| Andra överträdelsen | 500 000 TRY i böter |
| Fortsatta / upprepade överträdelser | upp till 1 000 000 TRY och möjligt uthyrningsförbud |
| Uthyrning igen efter böter, fortfarande utan tillstånd | stigande böter plus avslag på tillstånd |
| Plattformen tar inte bort en olovlig annons inom 24 timmar | 100 000 TRY per fastighet |
Tillsynen är inte längre teoretisk i Antalya-regionen. Marknadsspårare rapporterar att omkring 75% av aktiva Alanya-annonser nu visar registreringsbevis, ett tecken på att ministeriet och plattformarna aktivt jämför annonser med tillståndsregister.
Plattformsändringen skärper detta ytterligare: sedan 1 april 2026 kräver Airbnb ett giltigt tillståndsnummer på annonsnivå för turkiska fastigheter, och overifierade annonser kan inte längre ta emot nya bokningar. En lägenhet utan tillstånd är nu i praktiken omöjlig att hyra ut på de stora kanalerna, inte bara exponerad för böter.
Glöm inte skatten
Ett tillstånd gör verksamheten laglig; det undantar inte inkomsten. Hyresintäkter beskattas i Turkiet enligt en progressiv skala på ungefär 15% till 40%, med ett bostadsundantag på cirka 47 000 TRY för 2026. En utländsk ägare som driver flera lägenheter i Alanya som en systematisk nattuthyrningsverksamhet bör också kontrollera om aktiviteten klassas som ett kommersiellt företag snarare än personliga kapitalinkomster, vilket ändrar skatte- och momsbehandlingen. Här lönar sig professionell rådgivning, särskilt tillsammans med de kostnader vid köpet som behandlas i Fastighetspriser i Alanya 2026: Marknadstrender, stadsdelar och vad köpare bör veta.
Vad detta betyder för en köpare i Alanya 2026
Korttidsuthyrning i Alanya är fortfarande laglig och kan vara lönsam, men det är nu en reglerad verksamhet med en hård spärr vid byggnadens samtyckessteg. Innan du köper med hyresintäkt i åtanke:
- Kontrollera att byggnaden kommer att ge enhälligt samtycke för turistanvändning, helst skriftligt.
- Se till att 25%-taket för enheter inte redan är utnyttjat i större komplex.
- Budgetera för tillståndet, skylten och löpande inkomstskatteefterlevnad.
- Planera annonserna kring kravet på verifiering av tillståndsnummer från den 1 april 2026.
Om nattuthyrning är central för din avkastning, granska det på samma sätt som du granskar havsutsikt eller byggkvalitet. De bredare avvägningarna för området finns i vår 36b60e08-fd64-401d-a2e8-b6865b687f95.
