Bruttoavkastning säljer lägenheter. Netto hyresavkastning efter kostnader avgör om ditt Alanya-köp verkligen lönar sig. Den här 2026-kartan rangordnar åtta stadsdelar — Mahmutlar, Oba, Kargıcak, Avsallar, Tosmur, Cikcilli, Kestel och stadskärnan — på siffrorna som spelar roll för en köp-för-uthyrning-investerare: pris per kvadratmeter, uppnåelig månadshyra, den aidat- och skattebörda som tyst äter upp din avkastning och hur snabbt varje område hyrs ut på nytt.
Siffrorna nedan är hämtade från marknadsdata från tidigt 2026 (primärt Investropas Alanya-dataset från januari 2026, korskonat mot IDEAL ESTATES och Tranio). Där ett tal är en portaluppskattning snarare än ett bekräftat värde, flaggar vi det som en uppskattning. €/m²-intervall och €/lira-konverteringar är valutakänsliga ögonblicksbilder, så behandla dem som intervall, inte löften.
Så Blir Brutto till Netto i Alanya
Över hela Alanya är netto hyresavkastning typiskt 1,4 till 1,5 procentenheter lägre än brutto när de tre stora avdragen dras av. En stadsdel med 5,7% brutto ger typiskt närmre 4,2% netto.
Varför spelar detta så stor roll? Eftersom Alanya är en marknad med låga priser och hög rubrikavkastning ser bruttosiffrorna generösa ut i portallistningar. Men driftskostnadsstacken är proportionellt tyngre än på mogna europeiska marknader, så gapet mellan det tal som säljer lägenheten och det tal som landar på ditt konto är brett. En investerare som enbart köper baserat på brutto betalar regelmässigt för mycket för facilitetstunga bostäder vars aidat tyst raderar ut avkastningspremien.
De tre avdragen i ordning efter påverkan:
- Aidat (fastighets-/underhållsavgift) — kostnaden investerare oftast underskattar. Alanya-komplex tar typiskt ut ca. $30–$100 per månad (~€10–€100) beroende på pooler, gym, bastu, concierge och säkerhet. En 70 m² 1+1-lägenhet har ca. €300/år. Lyxkomplex med havsutsikt ligger i överkant av intervallet. Aidat stiger också snabbt — Istanbuls fastighetssavgifter hoppade ~45% under H1 2025 (en riktningsgivande proxy; en Alanya-specifik siffra är inte publicerad), så 2026-modeller bör anta tillväxt över KPI, särskilt i facilitetstunga semesterresortblock.
- Vakansbuffert — Alanyas stadsomfattande vakansgrad är ca. 4%, men försiktiga investerare budgeterar 1–2 månaders vakans per år på långtidsuthyrning, dvs. ~8%–17% av den årliga hyran. Detta är den enskilt största variationsfaktorn mellan brutto och netto.
- Skattebörda — bostadshyresinkomst beskattas på en progressiv 15%–40%-skala med en fribeloppsgräns för 2025 på ₺47.000. Den årliga fastighetsskatten är en mindre 0,1%–0,3% av taxeringsvärdet, betalad i två omgångar.
Nyuthyrningshastighet är den dolda multiplikatorn. Den stadsomfattande marknadsföringstiden är ca. 60 dagar, men de snabbast omsättande stadsdelarna — Kestel, Cikcilli och Oba med 30–45 dagar — konverterar rubrikbrutto till realiserad netto mycket effektivare.
2026-Stadsdelsavkastningstabellen
Kärnjämförelsen nedan använder representativa 1-rums (1+1)-enheter för varje stadsdel, den enhetsstorlek med djupast hyresefterfrågan. Lira-köpspriser och hyror är siffror från januari 2026; €-konverteringar använder ≈₺1 = €0,0265.
| Stadsdel | Prisintervall (€/m²) | 1-rums pris (₺) | Månadshyra (₺) | Bruttoavkastning | Nettoavkastning |
|---|---|---|---|---|---|
| Tosmur | ~€1,300–€1,900* | ₺—** | ₺— | 6.2% | 4.6% |
| Stadskärna (Çarşı) | ~€1,500–€2,200 | ₺4.2M | ₺21,000 | 6.0% | 4.6% |
| Avsallar | ~€1,100–€1,600* | ₺3.1M | ₺16,000 | 6.2% | 4.5% |
| Oba | ~€1,400–€2,000* | ₺4.3M | ₺21,000 | 5.9% | 4.5% |
| Cikcilli | ~€1,200–€1,800* | ₺3.9M | ₺18,000 | 5.5% | 4.2% |
| Kestel | ~€1,400–€2,000* | ₺5.0M | ₺24,500 | 5.9% | 4.2% |
| Mahmutlar | ~€1,200–€1,800 | ₺3.6M | ₺17,000 | 5.7% | 4.2% |
| Kargıcak | ~€1,200–€1,800 | ₺4.8M | ₺19,000 | 4.8% | 3.3% |
\ €/m²-intervall för Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel och Avsallar är uppskattningar — portaler varierar kraftigt efter komplexets ålder, havsutsikt och våning; endast intervallen för Mahmutlar, Kargıcak och centrala Alanya är fast bekräftade.*
\\ Tosmurs representativa lirapris är inte separat redovisat i källan; avkastningen är bekräftad via hyres- och hyresdataset.
Stadsomfattande referenshyror (januari 2026): studio ₺14,000 (~€370), 1-rum ₺19,000, 2-rum ₺27,000, ca. ₺235/m² (₺180 inland till ₺300+ kustlinje).
Stadsdel-för-Stadsdel Genomgång
Tosmur — vinnaren efter kostnader
Tosmur toppar nettoavkastningsrankningen för alla enhetsstorlekar i data från tidigt 2026: 1-rum 6.2% brutto / 4.6% netto, 2-rum 5.9% / 4.3%, 3-rum 5.3% / 3.7%. Det sticker ut eftersom det kombinerar hyror över genomsnittet med priser i mellansegmentet och snabb 30–45 dagars nyuthyrning. Om ditt enda mål är inkomst efter kostnader är Tosmur standardvalet.
Stadskärna (Çarşı / Merkez) — helårsefterfrågan
Stadskärnan delar förstaplats på den högsta nettonivån för mindre enheter: 1-rum 6.0% brutto / 4.6% netto, sjunkande till 5.3% / 3.9% för 2-rum och 5.1% / 3.6% för 3-rum. Nära till allt och helårsefterfrågan håller vakansbufferten tunn — den säkraste beläggningsprofilen av de åtta.
Avsallar — lägsta ingångspris
Den billigaste kustnära västra stadsdelen: 1-rum ₺3.1M / ₺16,000 / 6.2% brutto / 4.5% netto, med ett 1+1-ingångspris på ca. €80k–€90k. Det låga prisintervallet driver stark avkastning på mindre enheter; avvägningen är avståndet från Alanya centrum.
Oba — den främsta familjestadsdelen
Starka hyror men ett högre ingångspris begränsar avkastningen: 1-rum 5.9% / 4.5%, 2-rum 4.9% / 3.7%, 3-rum 4.8% / 3.4%. Ett 2+1-ingångspris ligger på ca. €126k+. Snabb nyuthyrning hjälper, men Oba är mer ett likviditets- och efterfrågansspel än ett toppavkastningsspel.
Cikcilli — snabb omsättning
1-rum 5.5% / 4.2%, 2-rum 5.0% / 3.7%, 3-rum 4.7% / 3.4%. Bland de snabbast omsättande stadsdelarna (30–45 dagar), vilket stödjer realiserad beläggning och skyddar nettoavkastningen mot vintervakanser.
Kestel — starkast beläggning
Universitetsefterfrågan och nyare, lugnare bostadsbestånd: 1-rum ₺5.0M / ₺24,500 / 5.9% brutto / 4.2% netto, den högsta absoluta 1-rums hyran i fokusuppsättningen. Studentefterfrågan jämnar ut vinterbeläggningen — en av de mest pålitliga helårsprofilerna efter stadskärnan.
Mahmutlar — djupast likviditet, mittpaketavkastning
Det största expatbeståndet i Alanya: 1-rum ₺3.6M / ₺17,000 / 5.7% / 4.2%, 2-rum 4.9% / 3.6%, 3-rum 4.6% / 3.2%. Avkastningen är i mittskiktet, men andrahandslikviditet och hyresdjup är oöverträffade — det enkla exitvalet. Ett 1+1-ingångspris löper på ca. €95k–€110k.
Kargıcak — livsstil, inte avkastning
Premiumvillor med havsutsikt och penthousebestånd innebär de lägsta nettoavkastningarna av de åtta: 1-rum 4.8% / 3.3%, 2-rum 4.8% / 3.2%, 3-rum 4.3% / 2.6%. Högt specificerade komplex har toppintervallets aidat som ytterligare pressar ned nettot. Köp Kargıcak för kapitalvärdestegring och livsstil, inte för hyresinkomst.
Var De Bästa 2026-Nettoavkastningarna Klustrar Sig
På etterkostnadsbasis klustrar de bästa långtidsuthyrnings-nettoavkastningarna bland de åtta stadsdelarna sig som:
- Tosmur — ~4.3%–4.6% (framstående)
- Stadskärna / Çarşı — ~3.6%–4.6%
- Avsallar — ~3.8%–4.5%
- Oba — ~3.4%–4.5%
Kargıcak hamnar sist med ~2.6%–3.3% som en kapitalvärdestegrings- och livsstilsstadsdel snarare än ett avkastningsspel. Mahmutlar, Cikcilli och Kestel befinner sig i ett pålitligt mittband där likviditet, omsättning eller stabil beläggning kan uppväga den halva procentenheten extra avkastning som finns tillgänglig på andra håll.
En Not om Korttidsuthyrning
Korttids semesteruthyrning kan slå långtidsuthyrningens bruttoavkastning under maj–oktober-toppen, men kräver ett turistuthyrningstillstånd från Kultur- och turistdepartementet (brand-/säkerhetscertifiering, beläggningsbegränsningar) och möter ett 25% tak på korttidsenheter per bostadsbyggnad. Kombinerat med vintervakans är detta regulatoriska tak anledningen till att de flesta Alanya-investerare modellerar den stabilare långtidsuthyrningsavkastningen ovan — särskilt i helårsefterfrågeområden som stadskärnan och Kestel.
Modellera Dina Egna Siffror
Innan du förbinder dig, bygg om stacken för den specifika lägenheten:
- Bekräfta den exakta aidaten för det komplexet — den kan svänga nettoavkastningen med en hel procentenhet.
- Tillämpa en 1–2 månaders vakansbuffert om inte stadsdelen hyr ut på nytt inom 30–45 dagar.
- Nettoberäkna 15%–40% inkomstskatt mot ₺47.000-fribeloppet för din bosättningsstatus.
- Behandla €/m²- och lirapriserna som rörliga intervall — valuta och komplexspecifika faktorer dominerar.
Stadsdelgenomsnittena här pekar dig mot rätt kvarter; aidat på byggnadsnivå och enhetens havsutsiktspremie avgör slutsiffran.
Ett praktiskt exempel: ta en Tosmur 1+1 med rubrikens 6.2% brutto. Dra av €300–€600 i årlig aidat, en månads vakansbuffert (ca. 8% av hyran) och progressiv inkomstskatt över ₺47.000-fribeloppet, och den realiserade avkastningen landar nära 4.6% netto som tabellen visar. Kör samma aritmetik på ett Kargıcak penthouse med havsutsikt och det högre köppriset plus toppintervallets aidat drar ned nettot under 3% — samma rubrikbrutto, ett helt annat kassaflödesresultat. Det gapet är hela poängen med att kartlägga netto snarare än brutto.
Källor och Uppskattningsmarkeringar
Siffrorna är marknadsdata från tidigt 2026. Behandla €/m²-intervall för Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel och Avsallar som uppskattningar; aidat-inflation är en riktningsgivande Istanbul-proxy, inte ett Alanya-uppmätt värde; och säsongsvariation är kvalitativ — ingen månatlig beläggningskurva per stadsdel är publicerad. Lira-till-euro-konverteringar är ögonblicksbilder från januari 2026 och kommer att röra sig med valutakursen.