Bruttoavkastning selger leiligheter. Netto leieavkastning etter kostnader avgjør om ditt Alanya-kjøp faktisk lønner seg. Dette 2026-kartet rangerer åtte bydeler — Mahmutlar, Oba, Kargıcak, Avsallar, Tosmur, Cikcilli, Kestel og bysentrum — på tallene som betyr noe for en kjøp-til-utleie-investor: pris per kvadratmeter, oppnåelig månedlig leie, det aidat- og skattetrekket som stille spiser opp avkastningen din, og hvor raskt hvert område leies ut på nytt.
Tallene nedenfor er hentet fra markedsdata fra tidlig 2026 (primært Investropas Alanya-datasett fra januar 2026, kryssjekket mot IDEAL ESTATES og Tranio). Der et tall er et portalanslag snarere enn et bekreftet tall, markerer vi det som et anslag. €/m²-intervaller og €/lira-konverteringer er valutafølsomme øyeblikksbilder, så behandle dem som intervaller, ikke løfter.
Slik Blir Brutto til Netto i Alanya
På tvers av Alanya er netto leieavkastning typisk 1,4 til 1,5 prosentpoeng lavere enn brutto etter at de tre store fradragene trekkes fra. En bydel med 5,7% brutto gir typisk nærmere 4,2% netto.
Hvorfor betyr dette så mye? Fordi Alanya er et marked med lave priser og høy overskriftsavkastning, ser bruttotallene sjenerøse ut på portalannonser. Men driftskostnadsstakken er forholdsmessig tyngre enn i modne europeiske markeder, slik at gapet mellom tallet som selger leiligheten og tallet som lander på kontoen din er stort. En investor som kun kjøper basert på brutto, betaler regelmessig for mye for fasilitetskrevende boliger der aidaten stille visker ut avkastningspremien.
De tre fradragene i rekkefølge etter påvirkning:
- Aidat (sameie-/vedlikeholdsavgift) — kostnaden investorer oftest undervurderer. Alanya-komplekser krever typisk ca. $30–$100 per måned (~€10–€100) avhengig av bassenger, treningssenter, sauna, concierge og sikkerhet. En 70 m² 1+1-leilighet har ca. €300/år. Luksus-sjøutsiktskomplekser ligger øverst i intervallet. Aidat stiger også raskt — Istanbuls sameiegebyr hoppet ~45% i H1 2025 (en retningsgivende proxy; et Alanya-spesifikt tall er ikke publisert), så 2026-modeller bør anta vekst over KPI, særlig i fasilitetskrevende ferieresortblokker.
- Tomgangsreserve — Alanyas bydækkende tomgangsrate er ca. 4%, men forsiktige investorer budsjetterer med 1–2 måneders tomgang per år på langtidsutleie, dvs. ~8%–17% av den årlige leien. Dette er den enkelt største svingfaktoren mellom brutto og netto.
- Skattetrekk — boligleieinntekt beskattes etter en progressiv 15%–40%-skala med en fritaksgrense for 2025 på ₺47.000. Den årlige eiendomsskatten utgjør en mindre 0,1%–0,3% av takstverdien, betalt i to avdrag.
Utleiehastighet er den skjulte multiplikatoren. Den bydækkende markedsføringstiden er ca. 60 dager, men de raskest omsettende bydelene — Kestel, Cikcilli og Oba med 30–45 dager — konverterer overskriftsbrutto til realisert netto langt mer effektivt.
2026-Bydelenes Avkastningstabellen
Kjernesammenligningen nedenfor bruker representative 1-roms (1+1)-enheter for hver bydel, den enhetsstørrelsen med dypest leietterspørsel. Lira-kjøpspriser og leier er tall fra januar 2026; €-konverteringer bruker ≈₺1 = €0,0265.
| Bydel | Prisintervall (€/m²) | 1-roms pris (₺) | Månedlig leie (₺) | Bruttoavkastning | Nettoavkastning |
|---|---|---|---|---|---|
| Tosmur | ~€1,300–€1,900* | ₺—** | ₺— | 6.2% | 4.6% |
| Bysentrum (Çarşı) | ~€1,500–€2,200 | ₺4.2M | ₺21,000 | 6.0% | 4.6% |
| Avsallar | ~€1,100–€1,600* | ₺3.1M | ₺16,000 | 6.2% | 4.5% |
| Oba | ~€1,400–€2,000* | ₺4.3M | ₺21,000 | 5.9% | 4.5% |
| Cikcilli | ~€1,200–€1,800* | ₺3.9M | ₺18,000 | 5.5% | 4.2% |
| Kestel | ~€1,400–€2,000* | ₺5.0M | ₺24,500 | 5.9% | 4.2% |
| Mahmutlar | ~€1,200–€1,800 | ₺3.6M | ₺17,000 | 5.7% | 4.2% |
| Kargıcak | ~€1,200–€1,800 | ₺4.8M | ₺19,000 | 4.8% | 3.3% |
\ €/m²-intervaller for Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel og Avsallar er anslag — portaler varierer mye etter kompleksalder, sjøutsikt og etasje; kun intervallene for Mahmutlar, Kargıcak og sentrale Alanya er fast bekreftet.*
\\ Tosmurs representative lirapris er ikke separat oppgitt i kilden; avkastningen er bekreftet gjennom leie- og leieavkastningsdatasettene.
Bydækkende referanseleier (januar 2026): studio ₺14,000 (~€370), 1-roms ₺19,000, 2-roms ₺27,000, ca. ₺235/m² (₺180 innland til ₺300+ kystlinje).
Bydel-for-Bydel Gjennomgang
Tosmur — vinneren etter kostnader
Tosmur topper nettoavkastningsrangeringen på tvers av alle enhetsstørrelser i data fra tidlig 2026: 1-roms 6.2% brutto / 4.6% netto, 2-roms 5.9% / 4.3%, 3-roms 5.3% / 3.7%. Det skiller seg ut fordi det kombinerer over gjennomsnittsleier med mellomklasse inngangspriser og rask 30–45 dagers nyutleie. Hvis ditt eneste mål er inntekt etter kostnader, er Tosmur standardvalget.
Bysentrum (Çarşı / Merkez) — helårlig etterspørsel
Sentrum deler førsteplassen på øverste nettonivå for mindre enheter: 1-roms 6.0% brutto / 4.6% netto, synkende til 5.3% / 3.9% på 2-roms og 5.1% / 3.6% på 3-roms. Gå-til-alt og helårlig etterspørsel holder tomgangsreserven tynn — den sikreste beleggsprofilen av de åtte.
Avsallar — laveste inngangspris
Den billigste kystlige vestlige bydelen: 1-roms ₺3.1M / ₺16,000 / 6.2% brutto / 4.5% netto, med en 1+1-inngangspris på ca. €80k–€90k. Det lave prisintervallet driver sterk avkastning på mindre enheter; prisen er avstand fra Alanya sentrum.
Oba — den fremste familiebydelen
Sterk leie men høyere inngangspris begrenser avkastningen: 1-roms 5.9% / 4.5%, 2-roms 4.9% / 3.7%, 3-roms 4.8% / 3.4%. En 2+1-inngangspris ligger på ca. €126k+. Rask nyutleie hjelper, men Oba er mer et likviditets- og etterspørselsspill enn et toppavkastningsspill.
Cikcilli — rask omsetning
1-roms 5.5% / 4.2%, 2-roms 5.0% / 3.7%, 3-roms 4.7% / 3.4%. Blant de raskest omsettende bydelene (30–45 dager), noe som støtter realisert belegg og beskytter nettoavkastningen mot vinterlediggang.
Kestel — sterkest belegg
Universitetsetterspørsel og nyere, roligere boliger: 1-roms ₺5.0M / ₺24,500 / 5.9% brutto / 4.2% netto, den høyeste absolutte 1-roms leien i fokussettet. Studentetterspørsel jevner ut vinterbelegget — en av de mest pålitelige helårlige profilene etter bysentrum.
Mahmutlar — dypest likviditet, midtpakke-avkastning
Den største ekspatlager i Alanya: 1-roms ₺3.6M / ₺17,000 / 5.7% / 4.2%, 2-roms 4.9% / 3.6%, 3-roms 4.6% / 3.2%. Avkastningen er i midtsjiktet, men videresalgslikviditet og leiertetthet er uovertruffen — det enkle exit-valget. En 1+1-inngangspris løper på ca. €95k–€110k.
Kargıcak — livsstil, ikke avkastning
Premium sjøutsiktsvillaer og penthouseboliger betyr de laveste nettoavkastningene av de åtte: 1-roms 4.8% / 3.3%, 2-roms 4.8% / 3.2%, 3-roms 4.3% / 2.6%. Høyspesifiserte komplekser har toppintervallets aidat som deprimerer nettoen ytterligere. Kjøp Kargıcak for kapitalvekst og livsstil, ikke for leieinntekt.
Hvor De Beste 2026-Nettoavkastningene Klynger Seg
På etterkostnadsbasis klynger de beste langtidsutleie-nettoavkastningene blant de åtte bydelene seg som:
- Tosmur — ~4.3%–4.6% (standout)
- Bysentrum / Çarşı — ~3.6%–4.6%
- Avsallar — ~3.8%–4.5%
- Oba — ~3.4%–4.5%
Kargıcak henger etter med ~2.6%–3.3% som en kapitalvekst- og livsstilsbydel snarere enn et avkastningsspill. Mahmutlar, Cikcilli og Kestel befinner seg i et pålitelig midtband der likviditet, omsetning eller stabilt belegg kan oppveie det halve prosentpoenget ekstra avkastning som er tilgjengelig annetsteds.
En Merknad om Korttidsutleie
Korttids ferieutleie kan slå langtidsutleiens bruttoavkastning i mai–oktober-toppen, men krever en turistutleietillatelse fra Kultur- og turistdepartementet (brann-/sikkerhetssertifisering, beleggsbegrensninger) og møter et 25% tak på korttidsenheter per boligbygg. Kombinert med vinterlediggang er dette regulatoriske taket grunnen til at de fleste Alanya-investorer modellerer den mer stabile langtidsutleieavkastningen ovenfor — spesielt i helårsetterspørselområder som bysentrum og Kestel.
Modeller Dine Egne Tall
Før du forplikter deg, bygg om stakken for den spesifikke leiligheten:
- Bekreft den eksakte aidaten for det komplekset — det kan svinge nettoavkastningen med et helt prosentpoeng.
- Bruk en 1–2 måneders tomgangsreserve med mindre bydelen leier ut på nytt innen 30–45 dager.
- Nettober 15%–40% inntektsskatt mot ₺47.000-fritaket for din bostedsstatus.
- Behandle €/m²- og lirapriser som bevegelige intervaller — valuta og kompleksspesifikke faktorer dominerer.
Bydelgjennomsnittene her peker deg mot riktig nabolag; aidat på bygningsnivå og enhetens sjøutsiktspremie avgjør det endelige tallet.
Et praktisk eksempel: ta en Tosmur 1+1 med fremhevede 6.2% brutto. Trekk fra €300–€600 i årlig aidat, en måneds tomgangsreserve (ca. 8% av leien) og progressiv inntektsskatt over ₺47.000-fritaket, og den realiserte avkastningen slår seg ned nær 4.6% netto som tabellen viser. Kjør den samme aritmetikken på et Kargıcak sjøutsiktspenthouse og den høyere kjøpsprisen pluss toppintervallets aidat trekker nettoen under 3% — den samme bruttooverskriften, et veldig annerledes kontantresultat. Det spennet er hele poenget med å kartlegge netto snarere enn brutto.
Kilder og Anslagsmarkeringer
Tallene er markedsdata fra tidlig 2026. Behandle €/m²-intervaller for Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel og Avsallar som anslag; aidat-inflasjon er en retningsgivende Istanbul-proxy, ikke et Alanya-målt tall; og sesongvariasjoner er kvalitative — ingen månedlig beleggskurve per bydel er publisert. Lira-til-euro-konverteringer er øyeblikksbilder fra januar 2026 og vil bevege seg med valutakursen.