Å kjøpe en leilighet i Alanya med planen om å «bare legge den ut på Airbnb» er ikke lenger den enkle ekstrainntektshistorien det var for noen år siden. Siden Lov nr. 7464 om utleie av boliger for turistformål trådte i kraft 1. januar 2024, har all korttidsutleie i Tyrkia gått gjennom et nasjonalt tillatelsessystem administrert av Kultur- og turismeministeriet. Hvis du vurderer et kjøp i Mahmutlar, Oba eller Kestel og regner med daglige bookinger, avgjør reglene nedenfor om den planen er lovlig, og hva det koster deg om du ignorerer dem.
Hva «100-dagers»-regelen faktisk betyr
Tallet som gir loven kallenavnet sitt, leses ofte feil. Den juridiske terskelen er ikke «100 netter per år». I henhold til Lov nr. 7464 er korttidsutleie for turistformål utleie av en bolig til samme leietaker i en periode som ikke overstiger 100 dager om gangen. Leier du til samme gjest i 101 dager eller mer, behandles avtalen som et ordinært boligforhold under den tyrkiske obligasjonsloven, utenfor turismesystemet for tillatelser. Leier du ut for én natt, en helg eller tre uker, er du klart innenfor det.
I praksis betyr det at nesten all Airbnb-, Booking.com- eller direkte ferieutleie i Alanya krever Tillatelse for turistutleie (Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzin Belgesi) før den første gjesten sjekker inn. Selv én betalt natt uten tillatelse er et brudd.
Hinderet med bygningsamtykke som de fleste utenlandske kjøpere undervurderer
Det største hinderet er ikke papirarbeid hos Ministeriet, det er naboene dine. For en leilighet i en boligblokk må tillatelsessøknaden inkludere en notariusbekreftet enstemmig beslutning fra alle sameiere (kat malikleri) som godkjenner korttids turistbruk. Ministeriet behandler dette kravet som ufravikelig: én protesterende eier i blokken din kan stoppe tillatelsen fullstendig.
To ytterligere strukturelle begrensninger gjelder:
- I bygg med mer enn tre selvstendige enheter er tillatelser til én enkelt eier begrenset til 25% av de totale enhetene, noe som hindrer investorer i å gjøre om en hel blokk til et slags skjult hotell.
- Eiendommen må være en registrert boligboenhet som oppfyller bygningssikkerhet og reguleringsregler, og et godkjent tillatelsesmerke må vises ved inngangen.
Det er derfor distriktet du kjøper i betyr så mye. Nyere, investororienterte komplekser i områder som Mahmutlar, Alanya: Høyhusboliger og Sterk Etterspørsel etter Utleie har ofte forvaltningsplaner og eierbaser som er komfortable med turistutleie, mens eldre blandede boligblokker ofte sier nei. Bekreft byggets holdning før du skriver under, ikke etter.
Tillatelsessøknad: dokumenter og prosess
Bare eiendomseieren kan søke, utenlandsk eller tyrkisk, gjennom e-Devlet (e-Stat)-portalen eller den relevante turismedireksjonen. Typiske dokumenter:
- TAPU (skjøte) i søkerens navn
- Pass og tyrkisk skattenummer
- Byggets forvaltningsplan (yönetim planı)
- Notariusbekreftet enstemmig eiergodkjennelse
- Bevis på at enheten oppfyller bolig- og sikkerhetsstandarder
Hva det koster å bli tatt
Bøtene er bevisst høye og justeres hvert år for inflasjon, så behandle tallene nedenfor som det publiserte grunnlaget snarere enn et permanent tall:
| Situasjon | Administrativ konsekvens |
|---|---|
| Første utleie uten tillatelse | 100 000 TRY bot per eiendom |
| Andre brudd | 500 000 TRY bot |
| Vedvarende / gjentatte brudd | opp til 1 000 000 TRY og mulig utleieforbud |
| Ny utleie etter bot, fortsatt uten tillatelse | eskalerende bøter samt nektelse av tillatelse |
| Plattform unnlater å fjerne en ulovlig annonse innen 24 timer | 100 000 TRY per eiendom |
Håndhevelsen er ikke lenger teoretisk i Antalya-regionen. Markedsovervåkere rapporterer at rundt 75% av aktive Alanya-annonser nå viser registreringsbevis, et tegn på at Ministeriet og plattformene aktivt matcher annonser mot tillatelsesregistre.
Plattformendringen skjerper dette ytterligere: siden 1. april 2026 krever Airbnb et gyldig tillatelsesnummer på annonsernivå for tyrkiske eiendommer, og ubekreftede annonser kan ikke lenger ta imot nye bookinger. En leilighet uten tillatelse er nå i praksis uutleielig på de store kanalene, ikke bare utsatt for en bot.
Ikke glem skattenivået
En tillatelse lovliggjør aktiviteten; den fritar ikke inntekten. Leieinntekter beskattes i Tyrkia etter en progressiv skala på omtrent 15% til 40%, med et boligfritak på ca. 47 000 TRY for 2026. En utenlandsk eier som driver flere Alanya-leiligheter som en systematisk nattlig utleievirksomhet, bør også sjekke om aktiviteten regnes som kommersiell virksomhet snarere enn personlig eiendomsinntekt, noe som endrer skatte- og mva-behandlingen. Det er her profesjonell rådgivning lønner seg, spesielt i sammenheng med kjøpsstadiekostnadene som er beskrevet i Eiendomspriser i Alanya 2026: Markedstrender, bydeler og hva kjøpere bør vite.
Hva dette betyr for en Alanya-kjøper i 2026
Korttidsutleie i Alanya er fortsatt lovlig og kan være lønnsomt, men det er nå en regulert aktivitet med et hardt krav på bygningsamtykkestadiet. Før du kjøper med leieinntekt i tankene:
- Bekreft at bygget vil gi enstemmig samtykke til turistbruk, gjerne skriftlig.
- Sjekk at 25%-grensen for enheter ikke allerede er brukt opp i større komplekser.
- Budsjetter for tillatelsen, skiltet og løpende inntektsskatteoverholdelse.
- Planlegg annonser rundt kravet om verifisering av tillatelsesnummer fra 1. april 2026.
Hvis nattlig utleie er sentralt for avkastningen din, gjør du undersøkelser på det på samme måte som du sjekker sjøutsikt eller byggekvalitet. De bredere distriktsavveiningene er beskrevet i vår 36b60e08-fd64-401d-a2e8-b6865b687f95.
