Bruto rendementen verkopen appartementen. Netto rendementen na kosten bepalen of uw Alanya-aankoop daadwerkelijk rendabel is. Deze kaart van 2026 rangschikt acht wijken — Mahmutlar, Oba, Kargıcak, Avsallar, Tosmur, Cikcilli, Kestel en het stadscentrum — op de cijfers die er toe doen voor een buy-to-let investeerder: prijs per vierkante meter, haalbare maandelijkse huur, de aidat en belastingdruk die stilletjes uw rendement uitholt, en hoe snel elk gebied opnieuw verhuurd raakt.
De onderstaande cijfers zijn gebaseerd op marktgegevens van begin 2026 (voornamelijk Investropa's Alanya-datasets van januari 2026, gecheckt tegen IDEAL ESTATES en Tranio). Waar een getal een portalschatting is in plaats van een harde waarde, vermelden we dat als schatting. Prijsbandbreedtes per m² en €/lira-conversies zijn FX-gevoelige momentopnames, dus behandel ze als bandbreedtes, niet als beloften.
Hoe Bruto Netto Wordt in Alanya
In geheel Alanya loopt het netto huurrendement ruwweg 1,4 tot 1,5 procentpunten onder bruto zodra de drie grote kostenposten worden afgetrokken. Een wijk met 5,7% bruto resulteert doorgaans in circa 4,2% netto.
Waarom is dit zo belangrijk? Omdat Alanya een markt is met lage prijzen en hoge nominale rendementen, zien de brutocijfers er genereus uit op een portallijsting. Maar de stapel doorlopende kosten weegt proportioneel zwaarder dan in volwassen Europese markten, waardoor het verschil tussen het getal dat het appartement verkoopt en het getal dat op uw rekening belandt groot is. Een investeerder die alleen op bruto koopt, betaalt stelselmatig te veel voor amenity-zwaar vastgoed waarvan de aidat het rendementspremium stilletjes wegvreet.
De drie aftrekposten, in volgorde van impact:
- Aidat (complex-/onderhoudskosten) — de kosten die investeerders het meest onderschatten. Alanya-complexen rekenen doorgaans circa $30–$100 per maand (~€10–€100), afhankelijk van zwembaden, gym, sauna, conciërge en beveiliging. Een 70 m² 1+1 draagt ongeveer €300/jaar. Luxe zeezichcomplexen zitten aan de top van het bereik. Aidat stijgt ook snel — Istanbulse servicekosten stegen ~45% in H1 2025 (een richtinggevende proxy; een Alanya-specifiek getal wordt niet gepubliceerd), dus 2026-modellen moeten een groei boven de CPI aannemen, met name in amenity-zware resortblokken.
- Leegstandsbuffer — het stedelijke leegstandspercentage in Alanya is circa 4%, maar voorzichtige investeerders begroten 1–2 maanden leegstand per jaar bij langetermijnverhuur, oftewel ~8%–17% van de jaarlijkse huur. Dit is de grootste variabele factor tussen bruto en netto.
- Belastingdruk — residentieel huurinkomen wordt belast op een progressieve schaal van 15%–40%, met een vrijstellingsdrempel van ₺47.000 voor 2025. De jaarlijkse onroerendgoedbelasting is een kleinere 0,1%–0,3% van de getaxeerde waarde, betaald in twee termijnen.
Herhuursnelheid is de verborgen vermenigvuldiger. De stedelijke marketingtijd is circa 60 dagen, maar de snelst roterende wijken — Kestel, Cikcilli en Oba met 30–45 dagen — zetten nominaal bruto rendement veel efficiënter om in gerealiseerd netto rendement.
De Wijk Rendementstabel 2026
De kernvergelijking hieronder gebruikt representatieve 1-slaapkamer (1+1) eenheden per wijk, het eenheidstype met de diepste huurvraag. Lira-aankoopprijzen en huren zijn cijfers van januari 2026; €-conversies gebruiken ≈₺1 = €0,0265.
| Wijk | Prijsbandbreedte (€/m²) | 1-kamer prijs (₺) | Maandhuur (₺) | Bruto rendement | Netto rendement |
|---|---|---|---|---|---|
| Tosmur | ~€1.300–€1.900* | ₺—** | ₺— | 6,2% | 4,6% |
| Stadscentrum (Çarşı) | ~€1.500–€2.200 | ₺4,2M | ₺21.000 | 6,0% | 4,6% |
| Avsallar | ~€1.100–€1.600* | ₺3,1M | ₺16.000 | 6,2% | 4,5% |
| Oba | ~€1.400–€2.000* | ₺4,3M | ₺21.000 | 5,9% | 4,5% |
| Cikcilli | ~€1.200–€1.800* | ₺3,9M | ₺18.000 | 5,5% | 4,2% |
| Kestel | ~€1.400–€2.000* | ₺5,0M | ₺24.500 | 5,9% | 4,2% |
| Mahmutlar | ~€1.200–€1.800 | ₺3,6M | ₺17.000 | 5,7% | 4,2% |
| Kargıcak | ~€1.200–€1.800 | ₺4,8M | ₺19.000 | 4,8% | 3,3% |
\ €/m²-bandbreedtes voor Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel en Avsallar zijn schattingen — portalen variëren sterk per complexleeftijd, zeezicht en verdieping; alleen de bandbreedtes van Mahmutlar, Kargıcak en centraal Alanya zijn stevig onderbouwd.*
\\ De representatieve liraprijs van Tosmur wordt in de bron niet apart vermeld; de rendementen zijn onderbouwd via de huur- en huurrendementsdatasets.
Stadsbreed referentiehuren (januari 2026): studio ₺14.000 (~€370), 1-kamer ₺19.000, 2-kamers ₺27.000, bij circa ₺235/m² (₺180 binnenland tot ₺300+ kust).
Wijk-voor-Wijk Analyse
Tosmur — de winnaar na kosten
Tosmur staat bovenaan de netto-rendement ranking over elke woninggrootte in de begin-2026-gegevens: 1-kamer 6,2% bruto / 4,6% netto, 2-kamers 5,9% / 4,3%, 3-kamers 5,3% / 3,7%. Het is de uitblinker omdat het bovengemiddelde huren combineert met mid-range instapprijzen en snelle 30–45 daagse herhuurperiodes. Als uw enige doel inkomen na kosten is, is Tosmur de standaardkeuze.
Stadscentrum (Çarşı / Merkez) — jaarrondvraag
Het centrum deelt de top netto-tier bij kleinere eenheden: 1-kamer 6,0% bruto / 4,6% netto, dalend naar 5,3% / 3,9% bij een 2-kamer en 5,1% / 3,6% bij een 3-kamer. Alles-op-loopafstand, jaarrondvraag houdt de leegstandsbuffer dun — het veiligste bezettingsprofiel van de acht.
Avsallar — laagste instapprijs
Het goedkoopste kustdistrict aan de westzijde: 1-kamer ₺3,1M / ₺16.000 / 6,2% bruto / 4,5% netto, met een 1+1 instapprijs van circa €80k–€90k. De lage prijsbandbreedte drijft een sterk rendement bij kleine eenheden; de afruil is de afstand van het centrum van Alanya.
Oba — premiumwijk voor gezinnen
Sterkere huren maar een hogere instapprijs beperkt het rendement: 1-kamer 5,9% / 4,5%, 2-kamers 4,9% / 3,7%, 3-kamers 4,8% / 3,4%. Een 2+1 instapprijs ligt rond €126k+. Snelle herhuur helpt, maar Oba is meer een liquiditeits-en-vraagspel dan een tophuurrendement.
Cikcilli — snelle doorstroming
1-kamer 5,5% / 4,2%, 2-kamers 5,0% / 3,7%, 3-kamers 4,7% / 3,4%. Een van de snelst roterende wijken (30–45 dagen), wat de gerealiseerde bezettingsgraad ondersteunt en het netto rendement beschermt tegen winterse leegstand.
Kestel — meest stabiele bezettingsgraad
Universiteitsvraag en nieuwer, rustiger vastgoed: 1-kamer ₺5,0M / ₺24.500 / 5,9% bruto / 4,2% netto, de hoogste absolute 1-kamer huur van de focusgroep. Studentenvraag vlakt de winterbezetting af, een van de meest betrouwbare jaarrondprofielen na het stadscentrum.
Mahmutlar — diepste liquiditeit, middengroep rendement
De grootste expatraad in Alanya: 1-kamer ₺3,6M / ₺17.000 / 5,7% / 4,2%, 2-kamers 4,9% / 3,6%, 3-kamers 4,6% / 3,2%. Rendementen zijn middengroep, maar wederverkoopliquiditeit en huurdersdiepte zijn ongeëvenaard — de gemakkelijke exitkeuze. Een 1+1 instapprijs loopt ruwweg €95k–€110k.
Kargıcak — levensstijl, niet rendement
Hoogwaardig zeezicht villa- en penthousevastgoed betekent de laagste netto rendementen van de acht: 1-kamer 4,8% / 3,3%, 2-kamers 4,8% / 3,2%, 3-kamers 4,3% / 2,6%. Hoogwaardige complexen dragen topaidat die het netto verder drukt. Koop Kargıcak voor vermogensgroei en levensstijl, niet voor huurinkomsten.
Waar de Beste Netto Rendementen van 2026 Clusteren
Op basis van kosten na aftrek clusteren de beste langetermijn netto rendementen onder de acht wijken als volgt:
- Tosmur — ~4,3%–4,6% (de uitblinker)
- Stadscentrum / Çarşı — ~3,6%–4,6%
- Avsallar — ~3,8%–4,5%
- Oba — ~3,4%–4,5%
Kargıcak staat achteraan met ~2,6%–3,3% als vermogensgroei- en levensstijlwijk in plaats van een rendementsspel. Mahmutlar, Cikcilli en Kestel zitten in een betrouwbare middengroep waar liquiditeit, doorstroming of stabiele bezetting het halve procentpunt extra rendement elders kan overtreffen.
Een Noot over Korte Termijn Verhuur
Korte-termijn vakantieverhuur kan langetermijn bruto rendementen overtreffen tijdens de piek van mei–oktober, maar vereist een Toeristische Verhuurvergunning van het Ministerie van Cultuur en Toerisme (brandveiligheid/veiligheidscertificering, bezettingsgrenzen) en heeft een cap van 25% op korte-termijn eenheden per woongebouw. Gecombineerd met winterleegstand is dat regelgevende plafond de reden waarom de meeste Alanya-investeerders de stabielere langetermijn rendementen hierboven modelleren — met name in gebieden met jaarrondvraag zoals het stadscentrum en Kestel.
Uw Eigen Cijfers Modelleren
Voordat u zich verbindt, bouw de kostenstack op voor het specifieke appartement:
- Bevestig de exacte aidat voor dat complex — het kan het netto rendement met een volledig punt beïnvloeden.
- Pas een leegstandsbuffer van 1–2 maanden toe, tenzij de wijk binnen 30–45 dagen opnieuw verhuurt.
- Verrekend de 15%–40% inkomstenbelasting met de ₺47.000 vrijstelling voor uw woonstatusvorm.
- Behandel €/m² en liraprijzen als bewegende bandbreedtes — FX en complexspecifiek domineren.
De wijkgemiddelden hier wijzen u naar de juiste buurt; de aidat op gebouwniveau en de zeezichtpremium van de eenheid bepalen het eindcijfer.
Een praktisch voorbeeld: neem een Tosmur 1+1 met het nominale 6,2% bruto. Trek €300–€600 jaarlijkse aidat af, een maand leegstandsbuffer (ruwweg 8% van de huur) en progressieve inkomstenbelasting boven de ₺47.000 vrijstelling, en het gerealiseerde rendement nestelt zich dicht bij de 4,6% netto die de tabel toont. Voer dezelfde berekening uit op een Kargıcak zeezicht penthouse en de hogere aankoopprijs plus topaidat trekken het netto onder 3% — dezelfde brutonominator, een heel ander cashresultaat. Dat verschil is precies het doel van het in kaart brengen van netto in plaats van bruto.
Bronnen en Schattingsvlaggen
Cijfers zijn marktgegevens van begin 2026. Behandel €/m²-bandbreedtes voor Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel en Avsallar als schattingen; aidat-inflatie is een richtinggevende Istanbul-proxy, geen Alanya-gemeten getal; en seizoensgebondenheid is kwalitatief — er wordt geen per-wijk maandelijkse bezettingscurve gepubliceerd. Lira-naar-euro-conversies zijn momentopnames van januari 2026 en zullen bewegen met FX.
