Een appartement in Alanya kopen met het plan om het 'gewoon op Airbnb te zetten' is niet langer het eenvoudige bijverdienste-verhaal dat het een paar jaar geleden was. Sinds Wet Nr. 7464 inzake de Verhuur van Woningen voor Toeristische Doeleinden op 1 januari 2024 in werking trad, verloopt elke kortetermijnverhuur in Turkije via een nationaal vergunningstelsel dat wordt beheerd door het Ministerie van Cultuur en Toerisme. Als u een aankoop overweegt in Mahmutlar, Oba of Kestel en rekent op verhuur per nacht, bepalen de onderstaande regels of dat plan legaal is, en wat het u kost als u ze negeert.
Wat de "100-dagenregel" werkelijk betekent
Het getal dat de wet haar bijnaam geeft, wordt vaak verkeerd begrepen. De wettelijke grens is niet "100 nachten per jaar". Volgens Wet Nr. 7464 is kortetermijn toeristische verhuur de verhuur van een woning aan dezelfde huurder voor een periode van maximaal 100 dagen tegelijk. Verhuur je aan dezelfde gast voor 101 dagen of meer, dan wordt de regeling behandeld als een gewone woonhuurovereenkomst op grond van het Turkse Verbintenissenrecht, buiten het toeristische vergunningstelsel. Verhuur je voor één nacht, een weekend of drie weken, dan val je er volledig onder.
In de praktijk betekent dit dat bijna elke Airbnb, Booking.com of directe vakantieverhuur in Alanya een Toeristische Verhuurvergunning (Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzin Belgesi) nodig heeft voordat de eerste gast incheckt. Zelfs één betaalde nacht zonder vergunning is een overtreding.
De toestemmingsdrempel van het gebouw die de meeste buitenlandse kopers onderschatten
Het grootste obstakel is niet de papierwinkel bij het Ministerie, maar uw buren. Voor een flat in een appartementengebouw moet de vergunningsaanvraag een genotariseerde unaniem besluit van alle mede-eigenaren (kat malikleri) bevatten die instemmen met kortetermijn toeristisch gebruik. Het Ministerie beschouwt deze vereiste als onoverkomelijk: één bezwaarmaker in uw gebouw kan de vergunning volledig blokkeren.
Er gelden nog twee structurele beperkingen:
- In gebouwen met meer dan drie zelfstandige eenheden zijn vergunningen aan één eigenaar beperkt tot 25% van het totale aantal eenheden, waardoor investeerders een heel gebouw niet stiekem kunnen omzetten in een hotel.
- De woning moet een geregistreerde wooneenheid zijn die voldoet aan de bouw- en bestemmingsvereisten, en een goedgekeurde vergunningsplaquette moet bij de ingang worden aangebracht.
Dit is waarom het district waarin u koopt zo belangrijk is. Nieuwere, op investeerders gerichte complexen in gebieden zoals Mahmutlar, Alanya: Hoogbouwwoningen en Sterke Huurvraag hebben vaak beheersplannen en eigenaarsbestanden die openstaan voor toeristische verhuur, terwijl oudere gemengde woongebouwen dit vaak weigeren. Bevestig het standpunt van het gebouw voordat u tekent, niet erna.
Vergunningsaanvraag: documenten en procedure
Alleen de eigenaar van de woning kan aanvragen, buitenlands of Turks, via het e-Devlet (e-overheids)portaal of de relevante toeristische directie. Gebruikelijke documenten:
- TAPU (eigendomsakte) op naam van de aanvrager
- Paspoort en Turks belastingnummer
- Het beheerplan van het gebouw (yönetim planı)
- Genotariseerde unaniem toestemming van de eigenaren
- Bewijs dat de eenheid voldoet aan woon- en veiligheidsnormen
Wat het kost om gepakt te worden
De boetes zijn bewust hoog en worden elk jaar opwaarts bijgesteld voor inflatie, dus behandel de onderstaande cijfers als de gepubliceerde basiswaarden en niet als een permanent bedrag:
| Situatie | Administratieve consequentie |
|---|---|
| Eerste verhuur zonder vergunning | Boete van 100.000 TRY per woning |
| Tweede overtreding | Boete van 500.000 TRY |
| Voortdurende / herhaalde overtredingen | Tot 1.000.000 TRY en mogelijk verhuurverbod |
| Opnieuw verhuren na een boete, nog steeds zonder vergunning | Oplopende boetes plus weigering van vergunning |
| Platform verwijdert een niet-gelicentieerde advertentie niet binnen 24 uur | 100.000 TRY per woning |
Handhaving is niet langer theoretisch in de regio Antalya. Marktvolgers melden dat ongeveer 75% van de actieve Alanya-advertenties nu registratiebewijs toont, een teken dat het Ministerie en de platforms actief advertenties koppelen aan vergunningsdossiers.
De platformwijziging maakt dit nog scherper: sinds 1 april 2026 vereist Airbnb een geldig vergunningsnummer op advertentieniveau voor Turkse woningen, en niet-geverifieerde advertenties kunnen geen nieuwe boekingen meer accepteren. Een flat zonder vergunning is nu effectief onverhuurbaar op de grote kanalen, niet slechts blootgesteld aan een boete.
Vergeet de belastinglaag niet
Een vergunning legaliseert de activiteit; het vrijstelt het inkomen niet. Huurinkomsten worden in Turkije belast op een progressieve schaal van ongeveer 15% tot 40%, met een woningvrijstelling van ongeveer 47.000 TRY voor 2026. Een buitenlandse eigenaar die meerdere Alanya-flats runt als een systematische nachtelijke verhuuroperatie moet ook controleren of de activiteit telt als een commerciële onderneming in plaats van persoonlijk vermogensinkomen, wat de belasting- en BTW-behandeling verandert. Dit is waar professioneel advies zichzelf terugverdient, vooral naast de aankoopkosten die worden behandeld in Vastgoedprijzen in Alanya 2026: Markttrends, wijken en wat kopers moeten weten.
Wat dit betekent voor een koper in Alanya in 2026
Kortetermijnverhuur in Alanya blijft legaal en kan winstgevend zijn, maar het is nu een gereguleerde activiteit met een harde drempel bij de toestemmingsfase van het gebouw. Voordat u koopt met huurinkomsten in gedachten:
- Controleer of het gebouw unaniem toestemming verleent voor toeristisch gebruik, bij voorkeur schriftelijk.
- Controleer of het 25%-limiet van eenheden niet al is opgebruikt in grotere complexen.
- Budgetteer voor de vergunning, de plaquette en de doorlopende inkomstenbelastingnaleving.
- Plan advertenties rond de verificatievereiste van het vergunningsnummer per 1 april 2026.
Als nachtelijke verhuur centraal staat in uw rendement, screen er dan op zoals u screent op zeezicht of bouwkwaliteit. De bredere afwegingen per wijk zijn uiteengezet in ons 36b60e08-fd64-401d-a2e8-b6865b687f95.
