Жарнамалық жалпы кірістер пәтерлерді сатады. Шығындардан кейінгі таза кірістер сіздің Alanya-дағы сатып алуыңыздың шынымен ақталатынын шешеді. Бұл 2026 жылғы карта сегіз ауданды — Mahmutlar, Oba, Kargıcak, Avsallar, Tosmur, Cikcilli, Kestel және қала орталығын — жалға алу инвесторы үшін маңызды көрсеткіштер бойынша бағалайды: шаршы метр бағасы, қол жетімді ай сайынғы жалдау, кіріссіз жұтып алатын айдат пен салық жүктемесі, және әр аудандағы қайта жалға беру жылдамдығы.
Төмендегі мәліметтер 2026 жылдың басындағы нарықтық деректерден алынған (негізінен Investropa компаниясының 2026 жылғы қаңтар айындағы Alanya деректемелерінен, IDEAL ESTATES және Tranio мәліметтерімен салыстырып тексерілген). Санның нарықтық портал бағасы болып табылатын жерде біз оны бағалауыш (estimate) ретінде белгілейміз. М²-ға шаққандағы диапазондар мен €/лира айырбас бағамдары — FX-сезімтал суреттемелер, сондықтан оларды уәде ретінде емес, диапазон ретінде қараңыз.
Жалпы Кіріс Alanya-да Қалай Таза Кіріске Айналады
Alanya бойынша, таза жалдау кірісі үш үлкен шегерімді есептегеннен кейін жалпы кірістен шамамен 1.4–1.5 пайыздық пунктке төмен болады. 5.7% жалпы кіріс беретін аудан әдетте таза 4.2%-ке жуық нәтиже береді.
Бұл неліктен маңызды? Өйткені Alanya — бағасы төмен, жарнамалық кіріс деңгейі жоғары нарық, жалпы сандар портал тізімдемелерінде щедер көрінеді. Бірақ ағымдағы шығындар үлесі кемелденген еуропалық нарықтармен салыстырғанда пропорциялы жоғары, сондықтан пәтерді сататын сан мен сіздің шотыңызға түсетін сан арасындағы алшақтық үлкен. Жалпы кіріске ғана сенетін инвестор айдат кіріс сыйлықақысын үнсіз жойып жіберетін кешеннің бағасын жиі асыра төлейді.
Үш шегерім, маңыздылығы бойынша:
- Айдат (кешен/техникалық қызмет ақысы) — инвесторлар ең жиі бағаламайтын шығын. Alanya кешендері бассейн, спортзал, сауна, консьерж және қауіпсіздікке байланысты айына шамамен $30–$100 (~€10–€100) алады. 70 м² 1+1 пәтер жылына шамамен €300 алады. Люкс теңіз көріністі кешендер диапазонның жоғарғы шегінде тұрады. Айдат та жылдам өсуде — Стамбул кешен төлемдері 2025 жылдың Н1 кезеңінде шамамен 45%-ға өсті (бағыттаушы арнайы индикатор; Alanya бойынша жария деректер жоқ), сондықтан 2026 жылғы модельдер, әсіресе жайлылығы жоғары курорт үйлерінде, ТҚБ-дан жоғары өсімді болжауы керек.
- Бос тұру буфері — Alanya-ның қала бойынша бос тұру деңгейі шамамен 4%, бірақ қырағы инвесторлар ұзақ мерзімді жалдауда жылына 1–2 ай бос тұруды, яғни жылдық жалдаудың ~8%–17%-ын бюджетке кіргізеді. Бұл жалпы мен таза кіріс арасындағы ең үлкен ауытқу факторы.
- Салық жүктемесі — тұрғын үй жалдау кірісіне прогрессивті 15%–40% шкала бойынша салық салынады, 2025 жылғы салық босату табалдырығы ₺47,000 болып табылады. Жылдық мүлік салығы — бағаланған құнның кішірек 0.1%–0.3%-ы, екі жарна түрінде төленеді.
Қайта жалға беру жылдамдығы — жасырын көбейткіш. Қала бойынша маркетинг уақыты шамамен 60 күн, бірақ ең жылдам айналымды аудандар — Kestel, Cikcilli және Oba (30–45 күн) — жарнамалық жалпы кірісті іске асырылған таза кіріске анағұрлым тиімді түрлендіреді.
2026 Жылғы Аудандық Кіріс Кестесі
Төмендегі негізгі салыстыру әр аудан үшін репрезентативті 1 бөлмелі (1+1) пәтерлерді пайдаланады, өйткені жалдау сұранысы ең терең осы пәтер түрінде. Лира сатып алу бағалары мен жалдау — 2026 жылғы қаңтар айының мәліметтері; € айырбастауы ≈₺1 = €0.0265 бағамы бойынша.
| Аудан | Баға диапазоны (€/м²) | 1 бөлмелі пәтер бағасы (₺) | Ай сайынғы жалдау (₺) | Жалпы кіріс | Таза кіріс |
|---|---|---|---|---|---|
| Tosmur | ~€1,300–€1,900* | ₺—** | ₺— | 6.2% | 4.6% |
| Қала орталығы (Çarşı) | ~€1,500–€2,200 | ₺4.2M | ₺21,000 | 6.0% | 4.6% |
| Avsallar | ~€1,100–€1,600* | ₺3.1M | ₺16,000 | 6.2% | 4.5% |
| Oba | ~€1,400–€2,000* | ₺4.3M | ₺21,000 | 5.9% | 4.5% |
| Cikcilli | ~€1,200–€1,800* | ₺3.9M | ₺18,000 | 5.5% | 4.2% |
| Kestel | ~€1,400–€2,000* | ₺5.0M | ₺24,500 | 5.9% | 4.2% |
| Mahmutlar | ~€1,200–€1,800 | ₺3.6M | ₺17,000 | 5.7% | 4.2% |
| Kargıcak | ~€1,200–€1,800 | ₺4.8M | ₺19,000 | 4.8% | 3.3% |
\ Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel және Avsallar үшін €/м² диапазондары бағалауыш болып табылады — порталдар кешен жасына, теңіз көрінісі мен қабатқа байланысты айтарлықтай өзгереді; тек Mahmutlar, Kargıcak және орталық Alanya диапазондары нақты расталған.*
\\ Tosmur бойынша репрезентативті лира бағасы дерек көзінде бөлек жарияланбаған; оның кірістері жалдау ақысы мен жалдау кірісі деректемелері арқылы расталған.
Қала бойынша эталондық жалдау ақысы (2026 жылғы қаңтар): студия ₺14,000 (~€370), 1 бөлмелі ₺19,000, 2 бөлмелі ₺27,000, шамамен ₺235/м² (ішкі аймақта ₺180, жағалауда ₺300+).
Аудан Бойынша Талдау
Tosmur — шығындардан кейінгі жеңімпаз
Tosmur 2026 жылдың басындағы деректер бойынша барлық пәтер өлшемдерінде таза кіріс рейтингінің басында тұр: 1 бөлмелі 6.2% жалпы / 4.6% таза, 2 бөлмелі 5.9% / 4.3%, 3 бөлмелі 5.3% / 3.7%. Ол орташадан жоғары жалдау ақысын орта деңгейдегі кіру бағасымен және 30–45 күндік жылдам қайта жалға берумен үйлестіретіндіктен ерекшеленеді. Егер сіздің жалғыз мақсатыңыз шығындардан кейінгі кіріс болса, Tosmur — әдепкі таңдау.
Қала орталығы (Çarşı / Merkez) — жыл бойы сұраныс
Орталық кіші пәтерлерде ең жоғары таза деңгеймен теңеседі: 1 бөлмелі 6.0% жалпы / 4.6% таза, 2 бөлмелі үшін 5.3% / 3.9% және 3 бөлмелі үшін 5.1% / 3.6%. Барлығы жаяу қашықтықта, жыл бойы сұраныс бос тұру буферін жіңішке ұстайды — сегіздің арасындағы ең сенімді толтырылу профилі.
Avsallar — ең төмен кіру бағасы
Ең арзан жағалаудағы батыс ауданы: 1 бөлмелі ₺3.1M / ₺16,000 / 6.2% жалпы / 4.5% таза, 1+1 кіру бағасы €80k–€90k шамасында. Төмен баға диапазоны кіші пәтердің жоғары кірісін қамтамасыз етеді; айырбас — Alanya орталығынан қашықтық.
Oba — ең басты отбасылық аудан
Жоғары жалдау ақысы, бірақ кіру бағасының жоғарылығы кірісті шектейді: 1 бөлмелі 5.9% / 4.5%, 2 бөлмелі 4.9% / 3.7%, 3 бөлмелі 4.8% / 3.4%. 2+1 кіру бағасы €126k+ шамасында. Жылдам қайта жалға беру көмектеседі, бірақ Oba — жоғары кіріс ойынынан гөрі өтімділік пен сұраныс ойыны.
Cikcilli — жылдам айналым
1 бөлмелі 5.5% / 4.2%, 2 бөлмелі 5.0% / 3.7%, 3 бөлмелі 4.7% / 3.4%. Ең жылдам айналымды аудандардың бірі (30–45 күн), бұл іске асырылған толтырылуды қолдайды және таза кірісті қысқы бостыққа қарсы қорғайды.
Kestel — ең тұрақты толтырылу
Университет сұранысы және жаңа, тыныш тұрғын үй: 1 бөлмелі ₺5.0M / ₺24,500 / 5.9% жалпы / 4.2% таза, назар аудару жиынтығының ең жоғары абсолютті 1 бөлмелі жалдау ақысы. Студенттік сұраныс қысқы толтырылуды тегістейді, бұл қала орталығынан кейін жыл бойы жұмыс істейтін ең сенімді профильдердің бірі.
Mahmutlar — ең терең өтімділік, орта кіріс деңгейі
Alanya-дағы ең үлкен эмигранттар қоры: 1 бөлмелі ₺3.6M / ₺17,000 / 5.7% / 4.2%, 2 бөлмелі 4.9% / 3.6%, 3 бөлмелі 4.6% / 3.2%. Кірістер орта деңгейде, бірақ қайта сату өтімділігі мен жалдаушылар тереңдігі теңдесі жоқ — оңай шығу таңдауы. 1+1 кіру бағасы шамамен €95k–€110k.
Kargıcak — өмір салты, кіріс емес
Жоғары деңгейлі теңіз көріністі вилла мен пентхаус қоры сегіздің ең төмен таза кірісін білдіреді: 1 бөлмелі 4.8% / 3.3%, 2 бөлмелі 4.8% / 3.2%, 3 бөлмелі 4.3% / 2.6%. Жоғары деңгейлі кешендер диапазонның жоғарғы шегіндегі айдат алады, бұл таза кірісті одан да төмендетеді. Kargıcak-ты жалдау кірісі үшін емес, капитал өсімі мен өмір салты үшін сатып алыңыз.
2026 Жылы Ең Жоғары Таза Кіріс Қайда Шоғырланған
Шығындардан кейінгі негізде, сегіз аудан арасындағы ең жоғары ұзақ мерзімді таза кірістер мынадай орналасқан:
- Tosmur — ~4.3%–4.6% (ерекше жеңімпаз)
- Қала орталығы / Çarşı — ~3.6%–4.6%
- Avsallar — ~3.8%–4.5%
- Oba — ~3.4%–4.5%
Kargıcak ~2.6%–3.3% деңгейінде артта қалады — кіріс ойынынан гөрі капитал өсімі мен өмір салты ауданы ретінде. Mahmutlar, Cikcilli және Kestel сенімді орта диапазонда тұр, мұнда өтімділік, айналым немесе тұрақты толтырылу басқа жерде қол жетімді жарты пайыздық артық кірістен маңыздырақ болуы мүмкін.
Қысқа Мерзімді Жалдау Туралы Ескерту
Қысқа мерзімді демалыс жалдауы мамыр–қазан шыңы кезінде ұзақ мерзімді жалдаудың жалпы кірісінен асуы мүмкін, бірақ Мәдениет және Туризм министрлігінен Туристік жалдау рұқсатын алуды (өрт/қауіпсіздік сертификаты, толтырылу шектеулері) және тұрғын үй ғимаратындағы 25% қысқа мерзімді пәтерлер шегіне бағынуды талап етеді. Қысқы бостықпен бірге, сол реттеуші шектеу — неліктен Alanya инвесторларының көпшілігі жоғарыдағы тұрақтырақ ұзақ мерзімді жалдау кірістерін модельдейтінін түсіндіреді, әсіресе қала орталығы мен Kestel сияқты жыл бойы сұраныс беретін аймақтарда.
Жеке Сандарыңызды Модельдеу
Міндеттеме алмас бұрын, нақты пәтер үшін стекті қайта жасаңыз:
- Сол кешеннің нақты айдатын растаңыз — ол таза кірісті толық пайызға ауытқытуы мүмкін.
- Аудан 30–45 күнде қайта жалға бермесе, 1–2 ай бос тұру буферін қолданыңыз.
- 15%–40% табыс салығын тұрақтылық мәртебеңіз үшін ₺47,000 жеңілдікке қарсы алыңыз.
- €/м² және лира бағаларын қозғалмалы диапазондар ретінде қараңыз — FX және кешен ерекшеліктері үстемдік етеді.
Мұндағы аудандық орташа мәліметтер сізді дұрыс ауданға бағыттайды; ғимарат деңгейіндегі айдат пен пәтердің теңіз көрінісіне сыйлықақысы соңғы санды шешеді.
Практикалық мысал: Tosmur 1+1 пәтерін 6.2% жалпы кіріспен алайық. Жылдық €300–€600 айдатты, бір ай бос тұру буферін (жалдаудың шамамен 8%-ы) және ₺47,000 жеңілдіктен жоғары прогрессивті табыс салығын шегеріңіз, нәтижесінде іске асырылған кіріс кестеде көрсетілген 4.6% таза деңгейіне жақындайды. Kargıcak теңіз көріністі пентхаусы үшін де сол математиканы іске асырыңыз — жоғары сатып алу бағасы мен диапазонның жоғарғы шегіндегі айдат таза кірісті 3%-дан төмен тартады — бірдей жалпы жарнама, мүлде басқа ақша нәтижесі. Осы айырмашылық жалпыдан гөрі таза кірісті картаға түсірудің бүкіл мәні болып табылады.
Дерек Көздері және Бағалауыш Белгілер
Мәліметтер 2026 жылдың басындағы нарықтық деректер. Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel және Avsallar үшін м²-ға шаққандағы диапазондарды бағалауыш ретінде қараңыз; айдат инфляциясы — бағыттаушы Стамбул арнайы индикаторы, Alanya бойынша өлшенген деректер емес; және маусымдылық сапалы сипатта — аудан бойынша ай сайынғы толтырылу қисығы жарияланбаған. Лирадан еврога айырбас — 2026 жылдың қаңтар айының суреттемелері және FX-пен бірге өзгереді.