Acheter un bien en Turquie à deux avec un conjoint ou un partenaire

Acheter un bien en Turquie à deux signifie que deux personnes ou plus sont inscrites comme propriétaires du même bien sur un seul tapu (titre de propriété), chacune détenant une quote-part définie. Pour un couple, un partenaire non marié ou des associés qui achètent ensemble, cette structure de quotes-parts n'est pas une formalité; elle décide qui peut demander la nationalité turque, qui paie quelle part de l'impôt, qui peut forcer une vente et ce qui se passe en cas de divorce ou de décès. Le droit turc reconnaît deux types d'indivision, et un achat conjoint volontaire vous donne celui aux quotes-parts définies et cessibles (paylı mülkiyet, indivision par quotes-parts). L'erreur la plus coûteuse des couples étrangers est de partager 50/50 un bien qualifiant pour la nationalité, ce qui laisse chaque propriétaire sous le seuil de 400 000 USD, de sorte qu'aucun ne remplit la condition. Deux modifications des règles du droit de préemption de 2025, en vigueur depuis le 25 décembre 2025, signifient aussi que l'ancien conseil selon lequel les coïndivisaires peuvent racheter la part d'un propriétaire sortant "au prix du titre, dans un délai de deux ans" est désormais faux. Chacun de ces points renvoie à un article précis du Code civil, de la paylı mülkiyet et de la préemption au régime matrimonial qui peut l'emporter sur le nom figurant au tapu, et les numéros d'articles sont indiqués à côté de chaque règle.

Ce que signifie l'indivision sur un tapu turc

L'indivision sur un tapu turc existe sous deux formes juridiques, et un couple ou des partenaires qui achètent ensemble reçoivent la paylı mülkiyet (indivision par quotes-parts), où chaque propriétaire détient une part définie, cessible séparément. L'article 688 du Code civil turc (Türk Medeni Kanunu, loi 4721) définit la paylı mülkiyet comme la propriété de plusieurs personnes sur la totalité d'une chose indivise, en quotes-parts établies. Chaque part est inscrite au tapu sous forme de fraction, comme 1/2 ou 1/4, et chaque coïndivisaire peut vendre, hypothéquer ou laisser saisir sa propre part par ses créanciers. Dans le turc courant, on appelle cela un hisseli tapu (titre de propriété partagé).

La seconde forme, l'elbirliği mülkiyeti (propriété commune sans parts individuelles), fonctionne différemment et s'applique rarement à un achat. Selon l'article 701, elle ne naît que d'une communauté créée par la loi ou par un contrat que la loi prévoit spécifiquement, comme une indivision successorale ou certains régimes matrimoniaux. Les propriétaires ne détiennent pas de part distincte, et toute disposition exige l'accord unanime de tous. Vous ne pouvez pas simplement choisir l'elbirliği à l'achat; ce n'est pas une option contractuelle libre.

La différence pratique décide du degré de contrôle que chaque acheteur conserve.

Un acheteur allemand habitué à la Miteigentum ou un acheteur anglais habitué à la tenancy in common trouvera la paylı mülkiyet familière. Ce qui surprend la plupart des acheteurs étrangers, c'est que l'elbirliği peut apparaître plus tard sans qu'ils l'aient choisie, et c'est exactement ce qui arrive quand un coïndivisaire décède.

Deux étrangers peuvent-ils être coïndivisaires, et comment s'appliquent les limites de propriété?

Deux étrangers ou plus peuvent tout à fait être coïndivisaires du même bien turc, et les limites légales de propriété se mesurent par personne et non par bien, de sorte qu'acheter à deux peut en réalité créer plus de marge dans un district saturé. L'article 35 de la loi sur le cadastre (Tapu Kanunu, loi 2644), confirmé par la Direction générale du cadastre et du registre foncier (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM), plafonne ce qu'un particulier étranger peut acquérir à 30 hectares à l'échelle nationale et à 10 % de la surface privée de tout district unique (ilçe).

Comme ces deux plafonds sont attachés à chaque personne étrangère, un couple détenant un bien en paylı mülkiyet porte chacun son propre droit de 30 hectares et de 10 %. Pour un acheteur d'appartement ordinaire, la limite de 30 hectares est sans objet. La règle des 10 % par district peut mordre dans de petits districts à forte présence étrangère, et là, l'indivision aide plutôt qu'elle ne nuit, car la part de chaque coïndivisaire est imputée sur son propre droit. À titre d'exemple chiffré: si un district est proche de son plafond de 10 % de propriété étrangère, un acheteur unique prenant une parcelle entière de 200 m² consomme la marge d'une personne, tandis que deux conjoints détenant 100 m² chacun puisent dans deux droits distincts.

Il n'existe aucun plafond légal au nombre de personnes pouvant posséder un bien en indivision. L'article 688 parle de "plus d'une personne" et ne fixe aucun maximum, de sorte que les parts peuvent être réparties entre autant de propriétaires que les parties le souhaitent, chacune figurant en fraction au tapu. Les affirmations de certains blogs pour acheteurs étrangers selon lesquelles la propriété serait "limitée à cinq acheteurs" n'ont aucun fondement dans le Code civil. La vraie limite est pratique: plus il y a de propriétaires, plus les décisions et le financement deviennent difficiles.

Comment l'indivision affecte la nationalité turque par investissement

Si l'un des acheteurs espère obtenir la nationalité turque par le bien, le seuil de 400 000 USD sur l'immobilier s'applique par demandeur, de sorte que partager 50/50 un unique bien qualifiant laisse chaque propriétaire à 200 000 USD et disqualifie les deux. Le minimum de 400 000 USD, en vigueur depuis juin 2022 par le décret présidentiel modifiant le règlement sur la nationalité et inchangé en août 2026, doit être atteint par la valeur du bien inscrite au nom d'un seul demandeur. Plusieurs biens peuvent être combinés pour l'atteindre, mais seulement lorsqu'ils sont tous inscrits à la même personne.

Cela transforme le réflexe "possédons-le moitié-moitié" en un but contre son camp. Un conjoint et des enfants de moins de 18 ans sont inclus dans le dossier du demandeur principal comme personnes à charge, sans aucun investissement distinct, de sorte que la structure efficace est qu'un conjoint détienne toute la valeur qualifiante et que l'autre s'y ajoute comme personne à charge. Partager le titre ne rapporte rien en protection familiale sur la voie de la nationalité et détruit l'éligibilité.

Deux associés voulant chacun un passeport à son nom ont donc besoin de 400 000 USD de valeur inscrite chacun, et non de 400 000 USD à eux deux. Notez aussi un point de procédure qui piège les familles: le conjoint qui s'ajoute comme personne à charge est en général censé détenir, ou avoir demandé, un permis de séjour familial turc au moment du dépôt de la demande de nationalité. Le bien qualifiant est bloqué par une mention d'interdiction de vente de trois ans au tapu. Comme les règles d'évaluation, de conversion de devise et de conservation autour de cette voie sortent du cadre d'une décision d'indivision, un acheteur misant sur la nationalité devrait confirmer le règlement en vigueur avant de choisir comment inscrire les parts.

Fixer les quotes-parts: égales ou inégales

Les quotes-parts n'ont pas à être égales, et vous devriez les fixer pour refléter ce que chacun apporte réellement, puis faire écrire cette répartition dans le contrat de vente et l'inscrire au tapu. L'article 688 présume des parts égales seulement à défaut d'accord contraire, de sorte que les coïndivisaires sont libres d'inscrire une répartition 70/30 ou 60/40. Les fractions inscrites au registre foncier sont ce que la loi tient pour la propriété de chacun, quels que soient les propos de qui prétend avoir payé quoi.

Pour un couple où une personne finance l'essentiel de l'achat, ou pour des partenaires apportant un capital inégal, la part au tapu est la preuve la plus nette de l'arrangement. Là où la trace de l'argent et la part inscrite divergent, par exemple un conjoint finance 80 % mais le titre est inscrit 50/50, la partie qui paie devrait documenter son apport par les relevés de virement bancaire et, idéalement, un accord écrit, car récupérer la valeur plus tard est bien plus difficile sans cela.

Mettre en place une indivision suit les mêmes étapes procédurales que tout achat par un étranger, appliquées à chaque acheteur. Chaque coïndivisaire a besoin de son propre numéro fiscal turc (vergi kimlik numarası) et, en pratique, de son propre compte bancaire turc, car les relevés de conversion de devise et de paiement sont établis au nom de chaque acheteur. Le contrat de vente devrait nommer chaque coïndivisaire et indiquer chaque part en fraction. À la Direction du registre foncier (Tapu Müdürlüğü), tous les acheteurs, ou leurs représentants munis d'une procuration notariée, doivent être présents lors du transfert.

Qui paie les frais de tapu et les impôts lors d'un achat à deux

Lors d'un achat à deux, les frais de tapu de 4 % sont prélevés une seule fois sur la valeur déclarée totale, et les coïndivisaires se partagent la part de l'acheteur au prorata de leurs quotes-parts tout en restant solidairement redevables envers le fisc. Selon la loi sur les frais (Harçlar Kanunu, loi 492), le tapu harcı (droit de mutation du titre de propriété) est de 4 % du prix de vente déclaré, réparti par la loi en 2 % à la charge de l'acheteur et 2 % du vendeur, même si en pratique l'acheteur paie souvent la totalité des 4 % et que la répartition se négocie. Acheter à deux noms ne double pas les frais; c'est un seul droit sur un seul bien.

À titre d'exemple chiffré: sur un appartement de 200 000 EUR acheté 60/40, les frais de 4 % s'élèvent à 8 000 EUR. Si les acheteurs couvrent la moitié acheteur habituelle de 4 000 EUR, le propriétaire à 60 % supporte entre eux 2 400 EUR et celui à 40 % supporte 1 600 EUR, mais le registre foncier traite les acheteurs ensemble, de sorte qu'une part impayée n'est pas au registre de la répartir. La valeur déclarée a aussi un plancher légal: selon l'article 63 de la loi sur les frais, les frais ne peuvent être calculés sur un montant inférieur à la valeur fiscale évaluée du bien, de sorte que les coacheteurs ne peuvent réduire les frais en déclarant sous ce chiffre.

Après l'achat, chaque coïndivisaire est imposé sur sa propre part. La taxe foncière annuelle (emlak vergisi) est établie sur le bien, mais chaque propriétaire répond de la portion correspondant à sa part, et si le bien est loué, chaque coïndivisaire déclare sa part des revenus locatifs selon sa propre situation fiscale. Pour les propriétaires étrangers non-résidents fiscaux, les règles des revenus locatifs diffèrent de celles des résidents, de sorte que chaque coïndivisaire devrait confirmer comment sa part est imposée plutôt que de supposer que les abattements des résidents s'appliquent.

Que se passe-t-il si un coïndivisaire veut vendre sa part

Un coïndivisaire en paylı mülkiyet peut vendre sa part sans la permission des autres, mais les coïndivisaires restants disposent d'un droit légal de préemption (önalım hakkı, aussi appelé şufa), et depuis le 25 décembre 2025 ils peuvent racheter la part à la valeur de marché fixée par le juge dans un délai d'un an, et non au prix du titre dans un délai de deux ans. L'article 732 du Code civil confère à chaque coïndivisaire ce droit de préemption quand une part est vendue à un tiers. La vente doit être notifiée aux autres coïndivisaires par un notaire, et selon l'article 733 le droit s'éteint trois mois après cette notification et, au plus tard, dans le délai absolu fixé par la loi.

Ce délai absolu et la base du prix ont changé avec la loi 7571 (le 11e paquet judiciaire), publiée au Journal officiel (Resmî Gazete) le 25 décembre 2025 et en vigueur le même jour. Deux choses diffèrent désormais du conseil encore répété sur la plupart des blogs immobiliers. D'abord, le délai maximal pour exercer la préemption a été ramené de deux ans à un an. Ensuite, selon l'article 734 modifié, le préempteur ne paie plus le prix figurant au titre mais le rayiç bedel (valeur de marché) fixé par le juge, ce qui supprime l'ancienne tactique consistant à racheter un coïndivisaire à bas prix sur un montant de titre sous-déclaré. Les ventes conclues avant l'entrée en vigueur de la loi conservent les anciennes règles.

Pour un acheteur étranger, la conséquence la plus vive apparaît lors de l'achat d'une part de hisseli tapu à un tiers plutôt que du bien entier. Comme scénario: si vous achetez une part de 1/2 d'un appartement à l'un de ses coïndivisaires, l'autre coïndivisaire peut vous préempter pendant un an et prendre cette part à la valeur de marché, de sorte que votre position n'est pas sûre tant que cette fenêtre n'est pas fermée. Acheter le bien entier à tous les coïndivisaires d'un coup évite le problème, car il ne reste alors aucun coïndivisaire extérieur pour préempter.

Comment mettre fin à l'indivision quand les partenaires ne s'accordent pas

Si les coïndivisaires ne parviennent pas à s'accorder sur le sort du bien, n'importe lequel d'entre eux peut forcer une sortie par une action izale-i şuyu (partage de l'indivision), mais depuis le 1er septembre 2023 ils doivent d'abord tenter une médiation obligatoire, sans quoi le tribunal rejettera l'affaire. Les articles 698 et 699 du Code civil permettent à un coïndivisaire de demander le partage à tout moment, et la condition de médiation a été introduite par la loi 7445, publiée au Journal officiel le 5 avril 2023 et appliquée à partir du 1er septembre 2023, qui a ajouté les actions en partage aux litiges exigeant une médiation selon l'article 18/B de la loi sur la médiation (loi 6325).

Le tribunal choisit alors entre deux issues, et pour un seul appartement la seconde est bien plus fréquente.

La leçon pratique pour les partenaires est qu'aucun coïndivisaire ne peut être prisonnier pour toujours, mais la sortie peut être lente et coûteuse. Comme scénario: deux partenaires qui se brouillent au sujet d'un seul appartement finiront presque sûrement par une vente forcée, où le prix de vente peut tomber sous la valeur de marché libre, et l'étape de médiation obligatoire ajoute du temps avant même de pouvoir saisir le tribunal. C'est pourquoi une convention d'indivision écrite, précisant comment le bien est utilisé, comment les frais sont partagés et comment une partie peut racheter l'autre, vaut bien plus entre partenaires que les règles par défaut qui ne jouent qu'une fois la relation déjà rompue.

Divorce et régime matrimonial

Pour les couples mariés, le nom au tapu ne règle pas à qui revient la valeur, car le régime matrimonial par défaut de la Turquie depuis le 1er janvier 2002 partage en valeur les biens acquis pendant le mariage, quel que soit le nom figurant au titre. Selon l'article 202 du Code civil, les mariages formés à partir de cette date relèvent automatiquement de l'edinilmiş mallara katılma (participation aux acquêts), sauf si le couple a choisi un autre régime par contrat. Les biens acquis pendant le mariage sont, en règle générale, partagés en valeur au divorce ou au décès, de sorte qu'un conjoint dont le nom n'est pas au tapu peut tout de même avoir une créance de participation sur un appartement acheté pendant le mariage.

Cela signifie que la décision d'un couple d'inscrire 100/0 ou 50/50 n'est pas le dernier mot sur le droit. Un bien acheté avec des fonds du mariage pendant celui-ci alimente en général la masse des acquêts, quoi que dise le tapu, ce qui est une logique bien différente des systèmes où le propriétaire inscrit possède simplement le bien en pleine propriété.

Pour les couples étrangers, il existe une seconde couche, et c'est pourquoi l'issue ne peut être énoncée comme une règle fixe. Quel régime matrimonial de quel pays gouverne un mariage à élément étranger se décide selon la loi turque de droit international privé (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun, loi 5718), qui peut renvoyer à la loi nationale commune des époux ou à leur résidence habituelle plutôt qu'automatiquement à la loi turque. Ce qui reste fermement turc, c'est tout litige sur le droit de propriété lui-même, car la propriété d'un immeuble turc relève de la loi turque et est jugée par les tribunaux turcs. Un couple voulant une certitude sur la façon dont un logement turc détenu en indivision serait partagé devrait prendre conseil sur le régime qui lui est applicable plutôt que de supposer que la répartition au tapu le commande.

Ce qui arrive à la part d'un coïndivisaire quand l'un de vous décède

Quand un coïndivisaire décède, sa part ne passe pas automatiquement au coïndivisaire survivant; elle revient aux héritiers légaux de cette personne selon les règles turques de la réserve héréditaire, et les héritiers la détiennent alors aux côtés du survivant en elbirliği mülkiyeti. Un conjoint ou partenaire survivant qui supposait que le bien entier deviendrait simplement le sien est souvent surpris de découvrir que les enfants, parents ou autres héritiers du défunt possèdent désormais la part en commun. Comme ces héritiers détiennent sans parts individuelles définies, les décisions sur le bien peuvent s'enliser jusqu'au règlement de la succession.

C'est le moment où les deux types de propriété se rencontrent. Le survivant conserve sa propre part définie en paylı mülkiyet, tandis que la part héritée se trouve dans la propriété commune des héritiers, et tout héritier, ou le survivant, peut finalement déclencher une action izale-i şuyu s'ils ne parviennent pas à s'accorder. Comme scénario: un couple non marié ayant acheté 50/50 sans testament peut découvrir qu'au décès d'un partenaire, les parents de ce partenaire héritent de la part de 50 % et deviennent coïndivisaires du survivant, sans droit automatique pour le survivant de les racheter autrement que par accord ou par une vente sur partage.

Anticiper est le remède, et cela requiert des règles locales. Comme la réserve héréditaire turque réserve des portions fixes aux proches parents, un propriétaire étranger ne peut pas toujours léguer sa part entièrement à un partenaire par testament, et les règles applicables à l'immeuble turc suivent la situation du bien, non le testament du pays d'origine du propriétaire. Les coïndivisaires voulant maîtriser le sort d'une part au décès devraient l'organiser délibérément, comme traité dans le guide sur la planification successorale et la réserve héréditaire pour l'immobilier turc.