Bruttovuokratuotto myy asuntoja. Netto vuokratuotto kustannusten jälkeen ratkaisee, kannattaako Alanya-ostoksesi oikeasti. Tämä 2026-kartta asettaa kahdeksan kaupunginosaa — Mahmutlar, Oba, Kargıcak, Avsallar, Tosmur, Cikcilli, Kestel ja kaupunkikeskusta — järjestykseen luvuilla, jotka merkitsevät osta-vuokraa-sijoittajalle: hinta neliömetriltä, saavutettavissa oleva kuukausivuokra, aidat- ja verotaakka, joka hiljalleen syö tuottosi, sekä kuinka nopeasti kukin alue vuokrataan uudelleen.
Alla olevat luvut on poimittu vuoden 2026 alun markkinadatasta (pääasiassa Investropan tammikuun 2026 Alanya-dataseteistä, ristiintarkistettuna IDEAL ESTATESia ja Traniota vastaan). Missä luku on portaaliarvio eikä vahvistettu luku, ilmoitamme sen arviona. €/m²-vaihteluvälit ja €/liira-muunnokset ovat valuuttakurssiherkkiä tilannekuvia, joten kohtele niitä vaihteluväleinä, ei lupauksina.
Miten Brutto Muuttuu Netoksi Alanyassa
Koko Alanyassa netto vuokratuotto on tyypillisesti 1,4–1,5 prosenttiyksikköä alhaisempi kuin brutto kolmen suuren vähennyksen jälkeen. Kaupunginosa, jossa on 5,7% brutto, antaa tyypillisesti lähempänä 4,2% nettoa.
Miksi tällä on niin suuri merkitys? Koska Alanya on matalahinnainen, korkean otsikkokuvan markkinapaikka, bruttoluvut näyttävät anteliailta portalilistauksissa. Mutta käyttökustannuspino on suhteellisesti raskaampi kuin kypsillä eurooppalaisilla markkinoilla, joten kuilu asunnon myyvän luvun ja tilillesi päätyvän luvun välillä on suuri. Sijoittaja, joka ostaa pelkän bruttoluvun perusteella, maksaa säännöllisesti liikaa palvelurikkaista asunnoista, joiden aidat hiljaisesti pyyhkii pois tuottopremion.
Kolme vähennystä vaikutusjärjestyksessä:
- Aidat (kiinteistö-/ylläpitomaksu) — kustannus, jonka sijoittajat useimmiten aliarvioivat. Alanya-kompleksit veloittavat tyypillisesti noin 30–100 dollaria kuukaudessa (~€10–€100) riippuen uima-altaista, kuntosalista, saunasta, concierge-palvelusta ja turvallisuudesta. 70 m² 1+1-asunto kantaa noin €300/vuosi. Luksushuviloiden merinakoalakompleksit ovat intervallien yläpäässä. Aidat nousee myös nopeasti — Istanbulin kiinteistömaksut hyppäsivät ~45% vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla (suuntaa antava välitysarvo; Alanya-kohtaista lukua ei ole julkaistu), joten 2026-mallien tulisi olettaa KPI:tä nopeampaa kasvua etenkin palvelurikkaissa lomakohde-kerrostaloissa.
- Vajaakäyttöpuskuri — Alanyan kaupunkikohtainen vajaakäyttöaste on noin 4%, mutta varovaiset sijoittajat budjetoivat 1–2 kuukauden vajaakäytön vuodessa pitkäaikaisvuokrauksessa eli ~8%–17% vuosivuokrasta. Tämä on yksittäisin suurin vaihtelutekijä brutto- ja nettotuoton välillä.
- Verotaakka — asuntojen vuokratulot verotetaan progressiivisella 15%–40%-asteikolla, jossa vuoden 2025 vapautusraja on ₺47.000. Vuotuinen kiinteistövero on pienempi 0,1%–0,3% arvioidusta arvosta, maksettuna kahdessa erässä.
Uudelleenvuokrausnopeus on piilotettu kerroin. Kaupunkikohtainen markkinointiaika on noin 60 päivää, mutta nopeimmin kiertävät kaupunginosat — Kestel, Cikcilli ja Oba 30–45 päivällä — muuntavat otsikkobrutto realisoituneeksi netoksi paljon tehokkaammin.
Vuoden 2026 Kaupunginosien Tuottotaulukko
Alla oleva ydinvertailu käyttää edustavia 1 makuuhuoneen (1+1) -yksiköitä jokaisesta kaupunginosasta — yksikkökoolla, jolla on syvimmät vuokrakysyntä. Liira-ostohinnot ja vuokrat ovat tammikuun 2026 lukuja; €-muunnokset käyttävät ≈₺1 = €0,0265.
| Kaupunginosa | Hintaväli (€/m²) | 1 mh:n hinta (₺) | Kuukausivuokra (₺) | Bruttotuotto | Nettotuotto |
|---|---|---|---|---|---|
| Tosmur | ~€1,300–€1,900* | ₺—** | ₺— | 6.2% | 4.6% |
| Kaupunkikeskusta (Çarşı) | ~€1,500–€2,200 | ₺4.2M | ₺21,000 | 6.0% | 4.6% |
| Avsallar | ~€1,100–€1,600* | ₺3.1M | ₺16,000 | 6.2% | 4.5% |
| Oba | ~€1,400–€2,000* | ₺4.3M | ₺21,000 | 5.9% | 4.5% |
| Cikcilli | ~€1,200–€1,800* | ₺3.9M | ₺18,000 | 5.5% | 4.2% |
| Kestel | ~€1,400–€2,000* | ₺5.0M | ₺24,500 | 5.9% | 4.2% |
| Mahmutlar | ~€1,200–€1,800 | ₺3.6M | ₺17,000 | 5.7% | 4.2% |
| Kargıcak | ~€1,200–€1,800 | ₺4.8M | ₺19,000 | 4.8% | 3.3% |
\ €/m²-vaihteluvälit Tosmurille, Oballe, Cikcillille, Kestelille ja Avsallarille ovat arvioita — portaalit vaihtelevat laajasti kompleksin iän, merinäköalan ja kerroksen mukaan; vain Mahmutlarin, Kargıcakin ja Alanya-keskustan välit ovat vahvistettuja.*
\\ Tosmerin edustava liirahintalappu ei ole erikseen ilmoitettu lähteessä; tuotot on vahvistettu vuokra- ja vuokratuottodatasettien kautta.
Kaupunkikohtaiset viitevuokrat (tammikuu 2026): studio ₺14,000 (~€370), 1 mh ₺19,000, 2 mh ₺27,000, noin ₺235/m² (₺180 sisämaassa ₺300+ rannikolla).
Kaupunginosa Kerrallaan -Katsaus
Tosmur — voittaja kustannusten jälkeen
Tosmur johtaa nettotuottorankingissa kaikkien yksikkökokojen osalta vuoden 2026 alun datassa: 1 mh 6.2% brutto / 4.6% netto, 2 mh 5.9% / 4.3%, 3 mh 5.3% / 3.7%. Se erottuu yhdistämällä keskimääräistä korkeammat vuokrat keskisarjan tulohintaan ja nopeaan 30–45 päivän uudelleenvuokraukseen. Jos ainoa tavoitteesi on tulo kustannusten jälkeen, Tosmur on oletusvalinta.
Kaupunkikeskusta (Çarşı / Merkez) — ympärivuotinen kysyntä
Keskusta jakaa kärkisijan ylimmällä nettotasolla pienemmissä yksiköissä: 1 mh 6.0% brutto / 4.6% netto, laskien 5.3% / 3.9%:een 2 makuuhuoneen ja 5.1% / 3.6%:een 3 makuuhuoneen kohdalla. Kaikkialle kävelyetäisyys ja ympärivuotinen kysyntä pitävät vajaakäyttöpuskurin ohuena — kahdeksan turvallisin käyttöasteprofiili.
Avsallar — alhaisin tulohinta
Halvin rantavyöhykkeen läntinen kaupunginosa: 1 mh ₺3.1M / ₺16,000 / 6.2% brutto / 4.5% netto, 1+1-tulohinnalla noin €80k–€90k. Matala hintaväli tuottaa vahvan pienyksiköiden tuoton; kompromissina on etäisyys Alanya-keskustasta.
Oba — paras perhekaupunginosa
Vahvat vuokrat mutta korkeampi tulohinta rajoittaa tuottoa: 1 mh 5.9% / 4.5%, 2 mh 4.9% / 3.7%, 3 mh 4.8% / 3.4%. 2+1-tulohinta on noin €126k+. Nopea uudelleenvuokraus auttaa, mutta Oba on enemmän likviditeetti- ja kysyntäpeli kuin huippuinen tuottopeli.
Cikcilli — nopea kiertonopeus
1 mh 5.5% / 4.2%, 2 mh 5.0% / 3.7%, 3 mh 4.7% / 3.4%. Kuuluu nopeimmin kiertäviin kaupunginosiin (30–45 päivää), mikä tukee realisoitunutta käyttöastetta ja suojaa nettotuottoa talvivajaakäytöltä.
Kestel — vakain käyttöaste
Yliopistojen kysyntä ja uudempi, rauhallisempi asuntokanta: 1 mh ₺5.0M / ₺24,500 / 5.9% brutto / 4.2% netto, korkein absoluuttinen 1 mh:n vuokra fokusjoukossa. Opiskelijakysyntä tasoittaa talvikäyttöastetta — yksi luotettavimmista ympärivuotisista profiileista kaupunkikeskustan jälkeen.
Mahmutlar — syvimmät markkinat, keskiluokan tuotto
Suurin expatasuntokanta Alanyassa: 1 mh ₺3.6M / ₺17,000 / 5.7% / 4.2%, 2 mh 4.9% / 3.6%, 3 mh 4.6% / 3.2%. Tuotot ovat keskiluokassa, mutta jälleenmyyntilikviditeetti ja vuokralaisvaraus ovat vertaansa vailla — helppo exit-valinta. 1+1-tulohinta on noin €95k–€110k.
Kargıcak — elämäntyyli, ei tuotto
Premiumhuvilat merinäköalalla ja penthouseasuntokanta merkitsevät kahdeksan alhaisimmat nettotuotot: 1 mh 4.8% / 3.3%, 2 mh 4.8% / 3.2%, 3 mh 4.3% / 2.6%. Korkean tason komplekseissa on ylin aidat, joka laskee nettoa edelleen. Osta Kargıcak pääoman kasvuun ja elämäntyyliin, ei vuokratuloihin.
Missä Vuoden 2026 Parhaat Nettotuotot Kasautuvat
Kustannusten jälkeisellä perusteella parhaat pitkäaikaisvuokrauksen nettotuotot kahdeksasta kaupunginosasta kasautuvat seuraavasti:
- Tosmur — ~4.3%–4.6% (erottuva)
- Kaupunkikeskusta / Çarşı — ~3.6%–4.6%
- Avsallar — ~3.8%–4.5%
- Oba — ~3.4%–4.5%
Kargıcak jää viimeiseksi ~2.6%–3.3%:lla pääoman kasvu- ja elämäntyylialueena eikä tuottopelina. Mahmutlar, Cikcilli ja Kestel sijoittuvat luotettavaan keskiluokkaan, jossa likviditeetti, kiertonopeus tai vakaa käyttöaste voi korvata muualla saatavilla olevan puolen prosenttiyksikön lisätuoton.
Huomio Lyhytaikaisvuokrauksesta
Lyhytaikaiset lomavuokraukset voivat ylittää pitkäaikaisvuokrauksen bruttovuokratuoton touko–lokakuun huippukaudella, mutta ne edellyttävät matkailuvuokrauslupaa Kulttuuri- ja matkailuministeriöltä (palo-/turvallisuussertifiointi, käyttöasterajoitukset) ja kohtaavat 25% rajan lyhytaikaisyksiköissä per asuinrakennus. Yhdistettynä talvivajaakäyttöön tämä sääntelykatto on syy siihen, miksi useimmat Alanya-sijoittajat mallintavat vakaampaa pitkäaikaista vuokratuottoa — erityisesti ympärivuotisen kysynnän alueilla kuten kaupunkikeskustassa ja Kestelissä.
Mallinna Omat Lukusi
Ennen sitoutumista, rakenna pino uudelleen kyseistä asuntoa varten:
- Vahvista kyseisen kompleksin tarkka aidat — se voi heilauttaa nettotuottoa kokonaan prosenttiyksiköllä.
- Sovella 1–2 kuukauden vajaakäyttöpuskuria, ellei kaupunginosa vuokraa uudelleen 30–45 päivässä.
- Netota 15%–40% tulovero ₺47.000 vapautusta vastaan asumisstasuksesi mukaan.
- Kohtele €/m²- ja liirahintalappuja liikkuvina väleinä — valuutta ja kompleksikohtaiset tekijät dominoivat.
Kaupunginosakohtaiset keskiarvot osoittavat oikean alueen; rakennustason aidat ja yksikön merinäköalapremio ratkaisevat lopullisen luvun.
Käytännön esimerkki: ota Tosmur 1+1 otsikon 6.2% brutolla. Vähennä €300–€600 vuotuista aidatia, kuukauden vajaakäyttöpuskuri (noin 8% vuokrasta) ja progressiivinen tulovero ₺47.000-vapautuksen yli, ja realisoitunut tuotto asettuu lähelle taulukon 4.6% nettoa. Aja sama laskutoimitus Kargıcakin merinäköalapenthousen kohdalla, ja korkeampi ostohinta sekä ylävälin aidat vetävät neton alle 3%:n — sama brutto-otsikko, hyvin erilainen kassavirtatulos. Tuo ero on koko syy kartoittaa netto bruttona sijaan.
Lähteet ja Arvioinnit
Luvut ovat vuoden 2026 alun markkinadataa. Kohtele €/m²-välejä Tosmurille, Oballe, Cikcillille, Kestelille ja Avsallarille arvioina; aidat-inflaatio on suuntaa antava Istanbulin välitysarvo, ei Alanya-mitattu luku; ja kausiluonteisuus on laadullista — yhtään kaupunginosittaista kuukausittaista käyttöastekäyrää ei ole julkaistu. Liira-euro-muunnokset ovat tammikuun 2026 tilannekuvia ja liikkuvat valuuttakurssin mukana.
