Brutto-Renditekennzahlen verkaufen Wohnungen. Netto-Mietrenditen nach Kosten entscheiden, ob Ihr Kauf in Alanya tatsächlich rentabel ist. Diese Karte 2026 ordnet acht Stadtviertel — Mahmutlar, Oba, Kargıcak, Avsallar, Tosmur, Cikcilli, Kestel und das Stadtzentrum — nach den Kennzahlen, die für einen Kapitalanleger relevant sind: Preis pro Quadratmeter, erzielbare monatliche Miete, die Aidat- und Steuerbelastung, die Ihre Rendite still auffrisst, und wie schnell jede Lage wieder vermietet werden kann.
Die nachstehenden Zahlen stammen aus frühen Marktdaten 2026 (vorwiegend Investropas Alanya-Datensätze vom Januar 2026, abgeglichen mit IDEAL ESTATES und Tranio). Wo eine Zahl eine Portalschätzung und kein harter Wert ist, kennzeichnen wir sie als Schätzung. €/m²-Bänder und €/Lira-Umrechnungen sind wechselkurssensible Momentaufnahmen und sollten als Bandbreiten, nicht als Garantien betrachtet werden.
Wie aus Bruttorendite Nettorendite wird in Alanya
In ganz Alanya liegt die Netto-Mietrendite etwa 1,4 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite, nachdem die drei wichtigsten Belastungen abgezogen wurden. Ein Stadtviertel mit 5,7 % Bruttorendite bringt typischerweise netto eher 4,2 %.
Warum ist das so wichtig? Weil Alanya ein Markt mit niedrigen Preisen und hoher Brutto-Renditekennzahl ist, sehen die Bruttowerte in einem Portal-Inserat großzügig aus. Der laufende Kostenblock ist jedoch proportional schwerer als in reifen europäischen Märkten, sodass die Kluft zwischen der Zahl, die die Wohnung verkauft, und der Zahl, die auf Ihrem Konto landet, groß ist. Ein Investor, der auf Basis der Bruttorendite kauft, zahlt regelmäßig zu viel für amenitätsreiche Bestände, deren Aidat die Renditepremie still zunichte macht.
Die drei Abzüge in Reihenfolge ihrer Auswirkung:
- Aidat (Standort-/Wartungsgebühr) — die Kosten, die Investoren am häufigsten unterschätzen. Alanya-Komplexe berechnen typischerweise etwa 30–100 $ pro Monat (~€10–€100) je nach Pools, Fitnessstudio, Sauna, Concierge und Sicherheit. Ein 70-m²-1+1-Apartment trägt etwa €300/Jahr. Luxus-Meerblick-Komplexe liegen am oberen Ende der Bandbreite. Aidat steigt zudem schnell — die Hausgeldgebühren in Istanbul stiegen in H1 2025 um ~45 % (ein Richtungswert als Proxy; eine Alanya-spezifische Zahl wird nicht veröffentlicht), sodass 2026er-Modelle über-CPI-Wachstum einkalkulieren sollten, insbesondere in amenitätsreichen Resort-Blöcken.
- Leerstandspuffer — Alanyas stadtweite Leerstandsrate liegt bei ca. 4 %, aber umsichtige Investoren kalkulieren 1–2 Monate Leerstand pro Jahr bei Langzeitmietverhältnissen ein, d.h. ~8%–17% der Jahresmiete. Dies ist der größte einzelne Schwankungsfaktor zwischen Brutto- und Nettorendite.
- Steuerlast — Wohnmieteinkommen wird auf einer progressiven Skala von 15%–40% besteuert, mit einem Freibetrag 2025 von ₺47.000. Die jährliche Grundsteuer ist mit 0,1%–0,3% des Einheitswerts geringer und wird in zwei Raten gezahlt.
Die Wiedervermietungsgeschwindigkeit ist der verborgene Multiplikator. Die stadtweite Vermarktungszeit beträgt ca. 60 Tage, aber die Stadtviertel mit dem schnellsten Umschlag — Kestel, Cikcilli und Oba mit 30–45 Tagen — wandeln die Brutto-Headline-Rendite in realisierte Nettorendite weitaus effizienter um.
Die Renditetabelle 2026 nach Stadtvierteln
Der nachstehende Kernvergleich verwendet repräsentative 1-Schlafzimmer-Einheiten (1+1) für jedes Stadtviertel, die Einheitsgröße mit der tiefsten Mietnachfrage. Lira-Kaufpreise und Mieten sind Januarwerte 2026; €-Umrechnungen verwenden ≈₺1 = €0,0265.
| Stadtviertel | Preisband (€/m²) | 1-Bett-Preis (₺) | Monatsmiete (₺) | Bruttorendite | Nettorendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Tosmur | ~€1.300–€1.900* | ₺—** | ₺— | 6.2% | 4.6% |
| Stadtzentrum (Çarşı) | ~€1.500–€2.200 | ₺4.2M | ₺21.000 | 6.0% | 4.6% |
| Avsallar | ~€1.100–€1.600* | ₺3.1M | ₺16.000 | 6.2% | 4.5% |
| Oba | ~€1.400–€2.000* | ₺4.3M | ₺21.000 | 5.9% | 4.5% |
| Cikcilli | ~€1.200–€1.800* | ₺3.9M | ₺18.000 | 5.5% | 4.2% |
| Kestel | ~€1.400–€2.000* | ₺5.0M | ₺24.500 | 5.9% | 4.2% |
| Mahmutlar | ~€1.200–€1.800 | ₺3.6M | ₺17.000 | 5.7% | 4.2% |
| Kargıcak | ~€1.200–€1.800 | ₺4.8M | ₺19.000 | 4.8% | 3.3% |
\ €/m²-Bänder für Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel und Avsallar sind Schätzungen — Portale variieren stark nach Komplexalter, Meerblick und Stockwerk; nur die Bänder für Mahmutlar, Kargıcak und das Zentrum Alanyas sind fest belegt.*
\\ Tosmurs repräsentativer Lira-Kaufpreis ist in der Quelle nicht separat ausgewiesen; seine Renditen werden durch die Miet- und Mietrenditen-Datensätze belegt.
Stadtweite Referenzmieten (Januar 2026): Studio ₺14.000 (~€370), 1-Bett ₺19.000, 2-Bett ₺27.000, bei etwa ₺235/m² (₺180 im Inland bis ₺300+ an der Küste).
Stadtviertel im Einzelnen
Tosmur — der Gewinner nach Kosten
Tosmur führt das Netto-Mietrenditenranking über alle Einheitengrößen in den Früh-2026-Daten an: 1-Bett 6,2 % Brutto / 4,6 % Netto, 2-Bett 5,9 % / 4,3 %, 3-Bett 5,3 % / 3,7 %. Es ragt heraus, weil es überdurchschnittliche Mieten mit mittelklassigen Einstiegspreisen und schnellen Wiedervermietungszeiten von 30–45 Tagen verbindet. Wenn Ihr einziges Ziel das Einkommen nach Kosten ist, ist Tosmur die erste Wahl.
Stadtzentrum (Çarşı / Merkez) — ganzjährige Nachfrage
Das Zentrum teilt die Spitzenposition der Netto-Mietrendite bei kleineren Einheiten: 1-Bett 6,0 % Brutto / 4,6 % Netto, sinkend auf 5,3 % / 3,9 % bei einem 2-Bett und 5,1 % / 3,6 % bei einem 3-Bett. Ganzjährige Nachfrage und kurze Wege zu allem halten den Leerstandspuffer klein — das sicherste Belegungsprofil der acht.
Avsallar — niedrigstes Einstiegsticket
Das günstigste westliche Küstenstadtviertel: 1-Bett ₺3,1M / ₺16.000 / 6,2 % Brutto / 4,5 % Netto, mit einem 1+1-Einstiegsticket von ca. €80.000–€90.000. Das niedrige Preisband treibt eine starke Kleinwohnungsrendite; der Kompromiss ist die Entfernung vom Alanya-Zentrum.
Oba — bevorzugtes Familienstadtviertel
Starke Mieten, aber ein höherer Einstiegspreis begrenzen die Rendite: 1-Bett 5,9 % / 4,5 %, 2-Bett 4,9 % / 3,7 %, 3-Bett 4,8 % / 3,4 %. Ein 2+1-Einstiegsticket liegt bei ca. €126.000+. Schnelle Wiedervermietung hilft, aber Oba ist eher ein Liquiditäts- und Nachfragespiel als ein Top-Renditespiel.
Cikcilli — schneller Umschlag
1-Bett 5,5 % / 4,2 %, 2-Bett 5,0 % / 3,7 %, 3-Bett 4,7 % / 3,4 %. Zu den Stadtvierteln mit dem schnellsten Umschlag (30–45 Tage), was die realisierte Belegungsquote unterstützt und die Nettorendite gegen winterliche Leerstände schützt.
Kestel — stabilste Belegungsquote
Universitätsnachfrage und neuerer, ruhigerer Bestand: 1-Bett ₺5,0M / ₺24.500 / 5,9 % Brutto / 4,2 % Netto, die höchste absolute 1-Bett-Miete im Fokusset. Die Studentennachfrage glättet die winterliche Belegungsquote — eines der zuverlässigsten Ganzjahrprofile nach dem Stadtzentrum.
Mahmutlar — tiefste Liquidität, mittlere Rendite
Der größte Expat-Bestand in Alanya: 1-Bett ₺3,6M / ₺17.000 / 5,7 % / 4,2 %, 2-Bett 4,9 % / 3,6 %, 3-Bett 4,6 % / 3,2 %. Renditen sind mittelmäßig, aber Wiederverkaufsliquidität und Mietinteressentiefe sind unerreicht — die leicht zu verlassende Wahl. Ein 1+1-Einstiegsticket liegt bei ca. €95.000–€110.000.
Kargıcak — Lifestyle, nicht Rendite
Premium-Meerblick-Villen und Penthouse-Bestand bedeuten die niedrigsten Nettorenditen der acht: 1-Bett 4,8 % / 3,3 %, 2-Bett 4,8 % / 3,2 %, 3-Bett 4,3 % / 2,6 %. Hochwertige Komplexe tragen top-of-range-Aidat, die die Nettorendite weiter drückt. Kaufen Sie Kargıcak für Kapitalwachstum und Lifestyle, nicht für Mieteinnahmen.
Wo die besten Nettomietrenditen 2026 konzentriert sind
Auf Nettobasis nach Kosten konzentrieren sich die besten Langzeitmieten-Nettorenditen unter den acht Stadtvierteln wie folgt:
- Tosmur — ~4,3%–4,6% (der Ausreißer)
- Stadtzentrum / Çarşı — ~3,6%–4,6%
- Avsallar — ~3,8%–4,5%
- Oba — ~3,4%–4,5%
Kargıcak bildet das Schlusslicht mit ~2,6%–3,3% als Kapitalwachstums- und Lifestyle-Stadtviertel, nicht als Renditespiel. Mahmutlar, Cikcilli und Kestel liegen in einem verlässlichen Mittelfeld, wo Liquidität, Umschlag oder stabile Belegungsquote den halben Prozentpunkt an Mehrrendite, der anderswo verfügbar ist, aufwiegen können.
Hinweis zu Kurzzeitvermietungen
Kurzzeit-Ferienvermietungen können die Brutto-Langzeitvermietungsrenditen während der Hauptsaison Mai–Oktober übertreffen, erfordern aber eine Tourismusvermietungsgenehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus (Brandschutz-/Sicherheitszertifizierung, Belegungsgrenzen) und unterliegen einer Obergrenze von 25 % für Kurzzeiteinheiten pro Wohngebäude. In Verbindung mit winterlichen Leerständen ist diese regulatorische Obergrenze der Grund, warum die meisten Alanya-Investoren die stabileren Langzeitvermietungsrenditen oben modellieren — insbesondere in ganzjährigen Nachfragelagen wie Stadtzentrum und Kestel.
Eigene Zahlen modellieren
Bevor Sie sich festlegen, bauen Sie den Stack für das spezifische Apartment neu auf:
- Bestätigen Sie das genaue Aidat für diesen Komplex — es kann die Nettorendite um einen vollen Prozentpunkt verändern.
- Kalkulieren Sie einen 1–2-Monate-Leerstandspuffer ein, sofern das Stadtviertel nicht in 30–45 Tagen wieder vermietet.
- Verrechnen Sie die 15%–40%-Einkommensteuer gegen den ₺47.000-Freibetrag für Ihren Aufenthaltsstatus.
- Behandeln Sie €/m² und Lira-Kaufpreise als bewegliche Bandbreiten — Wechselkurs und Komplexspezifika dominieren.
Die Stadtviertel-Durchschnittswerte hier weisen Ihnen den Weg zur richtigen Lage; das gebäudespezifische Aidat und die Meerblickpremie der Einheit entscheiden die endgültige Zahl.
Ein praktisches Beispiel: Nehmen Sie ein Tosmur 1+1 mit der Brutto-Headline-Rendite von 6,2 %. Ziehen Sie €300–€600 jährliches Aidat ab, einen einmonatigen Leerstandspuffer (ca. 8 % der Miete) und progressive Einkommensteuer über dem ₺47.000-Freibetrag — und die realisierte Rendite nähert sich der 4,6 % Netto, die die Tabelle zeigt. Führen Sie dieselbe Rechnung für ein Kargıcak-Meerblick-Penthouse durch, und der höhere Kaufpreis plus top-of-range-Aidat drücken die Nettorendite unter 3 % — dieselbe Brutto-Headline, ein völlig anderes Kassenergebnis. Diese Spreizung ist der ganze Sinn der Nettomapping statt Bruttomapping.
Quellen und Schätzungshinweise
Die Zahlen sind frühe Marktdaten 2026. Behandeln Sie €/m²-Bänder für Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel und Avsallar als Schätzungen; die Aidat-Inflation ist ein Richtungs-Istanbul-Proxy, keine Alanya-spezifische Messgröße; und die Saisonalität ist qualitativ — keine monatliche Belegungskurve pro Stadtviertel wird veröffentlicht. Lira-Euro-Umrechnungen sind Momentaufnahmen vom Januar 2026 und werden sich mit dem Wechselkurs bewegen.
