Den Kauf einer Wohnung in Alanya mit dem Plan, sie „einfach auf Airbnb zu stellen", kann man sich nicht mehr so leicht vorstellen wie noch vor einigen Jahren. Seit das Gesetz Nr. 7464 über die Vermietung von Wohnimmobilien zu touristischen Zwecken am 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist, unterliegt jede Kurzzeitvermietung in der Türkei einem nationalen Genehmigungssystem, das vom Ministerium für Kultur und Tourismus verwaltet wird. Wenn Sie einen Kauf in Mahmutlar, Oba oder Kestel in Betracht ziehen und auf Nächtigungsbuchungen zählen, entscheiden die nachstehenden Regeln, ob dieser Plan legal ist und was es kostet, ihn zu ignorieren.
Was die „100-Tage-Regel" tatsächlich bedeutet
Die Zahl, die dem Gesetz seinen Spitznamen gibt, wird häufig falsch interpretiert. Der rechtliche Auslöser ist nicht „100 Nächte pro Jahr." Gemäß Gesetz Nr. 7464 ist eine Kurzzeit-Tourismusvermietung die Überlassung einer Wohnung an denselben Mieter für einen Zeitraum von höchstens 100 Tagen am Stück. Wird dieselbe Unterkunft an denselben Gast für 101 Tage oder länger vermietet, gilt die Vereinbarung als gewöhnliches Wohnmietverhältnis nach dem türkischen Obligationenrecht und fällt nicht unter das Tourismus-Genehmigungssystem. Bei einer einzelnen Nacht, einem Wochenende oder drei Wochen hingegen fällt man eindeutig darunter.
In der Praxis bedeutet das, dass fast jede Airbnb-, Booking.com- oder direkte Ferienvermietung in Alanya eine Tourismusvermietungsgenehmigung (Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzin Belgesi) benötigt, bevor der erste Gast eincheckt. Bereits eine einzige bezahlte Nacht ohne diese Genehmigung stellt einen Verstoß dar.
Die Gebäudezustimmungs-Hürde, die die meisten ausländischen Käufer unterschätzen
Das größte Hindernis ist nicht der Papierkram beim Ministerium, sondern Ihre Nachbarn. Für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus muss der Genehmigungsantrag einen notariell beglaubigten einstimmigen Beschluss aller Miteigentümer (kat malikleri) enthalten, der der kurzfristigen touristischen Nutzung zustimmt. Das Ministerium behandelt diese Anforderung als nicht verzichtbar: Ein einziger widersprechender Eigentümer in Ihrem Gebäude kann die Genehmigung vollständig verhindern.
Es gelten zwei weitere strukturelle Einschränkungen:
- In Gebäuden mit mehr als drei unabhängigen Einheiten ist die Anzahl der Genehmigungen für einen einzelnen Eigentümer auf 25 % der Gesamteinheiten begrenzt, was Investoren daran hindert, ein ganzes Gebäude heimlich in ein Hotel umzuwandeln.
- Die Immobilie muss eine eingetragene Wohneinheit sein, die den Bausicherheits- und Bebauungsvorschriften entspricht, und am Eingang muss eine genehmigte Genehmigungsplakette angebracht sein.
Aus diesem Grund ist das Viertel, in dem Sie kaufen, so wichtig. Neuere, investorenorientierte Anlagen in Gebieten wie Mahmutlar, Alanya: Hochhauswohnungen und Starke Mietnachfrage verfügen häufig über Verwaltungspläne und Eigentümergemeinschaften, die mit Tourismusvermietungen einverstanden sind, während ältere gemischte Wohngebäude dies häufig ablehnen. Klären Sie die Haltung des Gebäudes vor der Unterzeichnung, nicht danach.
Genehmigungsantrag: Dokumente und Verfahren
Nur der Immobilieneigentümer kann den Antrag stellen, ob ausländisch oder türkisch, über das e-Devlet-Portal (E-Government) oder die zuständige Tourismusdirektion. Typische Dokumente:
- TAPU (Grundbucheintrag) auf den Namen des Antragstellers
- Reisepass und türkische Steuernummer
- Der Verwaltungsplan des Gebäudes (yönetim planı)
- Notariell beglaubigte einstimmige Zustimmung aller Eigentümer
- Nachweis, dass die Einheit den Wohn- und Sicherheitsstandards entspricht
Was es kostet, erwischt zu werden
Die Strafen sind absichtlich hoch angesetzt und werden jährlich inflationsbedingt nach oben angepasst. Betrachten Sie die folgenden Zahlen daher als veröffentlichte Ausgangswerte und nicht als feste Beträge:
| Situation | Verwaltungskonsequenz |
|---|---|
| Erste Vermietung ohne Genehmigung | 100.000 TRY Bußgeld pro Immobilie |
| Zweiter Verstoß | 500.000 TRY Bußgeld |
| Fortgesetzte / wiederholte Verstöße | bis zu 1.000.000 TRY und mögliche Vermietungsverbotsverfügung |
| Erneute Vermietung nach einem Bußgeld, weiterhin ohne Genehmigung | steigende Bußgelder plus Genehmigungsverweigerung |
| Plattform entfernt ein nicht lizenziertes Inserat nicht innerhalb von 24 Stunden | 100.000 TRY pro Immobilie |
Die Durchsetzung ist in der Region Antalya keine theoretische Angelegenheit mehr. Marktbeobachter berichten, dass rund 75 % der aktiven Alanya-Inserate inzwischen Registrierungsnachweise aufweisen, ein Zeichen dafür, dass das Ministerium und die Plattformen Inserate aktiv mit Genehmigungsdaten abgleichen.
Die Plattformänderung verschärft dies zusätzlich: Seit dem 1. April 2026 verlangt Airbnb auf Inseratebene eine gültige Genehmigungsnummer für türkische Immobilien, und nicht verifizierte Inserate können keine neuen Buchungen mehr annehmen. Eine Wohnung ohne Genehmigung ist nun auf den großen Kanälen faktisch unvermietbar und nicht nur einer Geldstrafe ausgesetzt.
Vergessen Sie nicht die Steuerkomponente
Eine Genehmigung legalisiert die Tätigkeit; sie befreit die Einnahmen nicht von der Steuer. Mieteinnahmen werden in der Türkei nach einem progressiven Steuersatz von ungefähr 15 % bis 40 % versteuert, mit einem Wohnungsfreibetrag von ca. 47.000 TRY für 2026. Ein ausländischer Eigentümer, der mehrere Alanya-Wohnungen als systematischen Nachtmietbetrieb führt, sollte auch prüfen, ob die Tätigkeit als Gewerbebetrieb und nicht als persönliches Immobilieneinkommen gilt, was die steuerliche und umsatzsteuerliche Behandlung verändert. Hier lohnt sich professionelle Beratung, insbesondere in Kombination mit den Kaufkosten, die in Immobilienpreise in Alanya 2026: Markttrends, Stadtteile und was Käufer wissen sollten behandelt werden.
Was das für einen Alanya-Käufer im Jahr 2026 bedeutet
Kurzzeitvermietung in Alanya bleibt legal und kann profitabel sein, ist aber nun eine regulierte Tätigkeit mit einer harten Hürde auf der Ebene der Gebäudezustimmung. Bevor Sie mit Mieteinnahmen im Sinn kaufen:
- Stellen Sie sicher, dass das Gebäude die einstimmige Zustimmung zur touristischen Nutzung erteilt, möglichst schriftlich.
- Prüfen Sie, ob die 25 %-Einheitengrenze in größeren Anlagen nicht bereits ausgeschöpft ist.
- Kalkulieren Sie die Kosten für die Genehmigung, die Plakette und die laufende Einkommensteuererklärung ein.
- Planen Sie Ihre Inserate entsprechend der ab dem 1. April 2026 geltenden Genehmigungsnummer-Verifizierungspflicht.
Wenn die Nachtmiete für Ihre Rendite zentral ist, prüfen Sie dies genauso wie Meerblick oder Bauqualität. Die umfassenderen Vor- und Nachteile des Viertels sind in unserem 36b60e08-fd64-401d-a2e8-b6865b687f95 dargelegt.
