Bruttoafkast sælger lejligheder. Nettoafkast efter omkostninger afgør, om dit Alanya-køb virkelig kan betale sig. Dette 2026-kort rangordner otte bydele — Mahmutlar, Oba, Kargıcak, Avsallar, Tosmur, Cikcilli, Kestel og bycentrum — på de tal, der er vigtige for en køb-til-leje-investor: pris per kvadratmeter, opnåelig månedlig leje, det aidat- og skattetræk, der stille og roligt æder dit afkast, og hvor hurtigt de enkelte områder gen-udlejer.
Tallene nedenfor er hentet fra markedsdata fra tidligt 2026 (primært Investropas Alanya-datasæt fra januar 2026, krydstjekket mod IDEAL ESTATES og Tranio). Hvor et tal er et portalskøn snarere end et bekræftet tal, angiver vi det som et skøn. €/m²-intervaller og €/lira-konverteringer er valutafølsomme øjebliksbilleder, så behandl dem som intervaller, ikke løfter.
Sådan Bliver Brutto til Netto i Alanya
På tværs af Alanya er nettoafkastet typisk 1,4 til 1,5 procentpoint lavere end brutto, når de tre store fradrag trækkes fra. En bydel med 5,7% brutto giver typisk nærmere 4,2% netto.
Hvorfor betyder det så meget? Fordi Alanya er et marked med lave priser og høje overskriftsafkast, ser bruttotallene generøse ud på portalopslag. Men driftsomkostningsstakken er forholdsmæssigt tungere end i modne europæiske markeder, så kløften mellem det tal, der sælger lejligheden, og det tal, der lander på din konto, er bred. En investor, der udelukkende køber på brutto, betaler regelmæssigt for meget for facilitetsrige boliger, hvis aidat stille udraderer afkastpræmien.
De tre fradrag i prioriteret rækkefølge:
- Aidat (grundejer-/vedligeholdelsesbidrag) — den omkostning investorer oftest undervurderer. Alanya-komplekser opkræver typisk ca. $30–$100 pr. måned (~€10–€100) afhængigt af pools, fitnesscenter, sauna, concierge og sikkerhed. En 70 m² 1+1-lejlighed bærer ca. €300/år. Luksus-havudsigtskomplekser ligger øverst i intervallet. Aidat stiger også hurtigt — Istanbuls grundejerbidrag steg med ~45% i H1 2025 (en retningsbestemmende proxy; et Alanya-specifikt tal er ikke offentliggjort), så 2026-modeller bør antage vækst over KPI, særligt i facilitetsrige ferieresortblokke.
- Tomgangsbuffer — Alanyas bydækkende tomgangsprocent er ca. 4%, men forsigtige investorer budgetterer med 1–2 måneders tomgang pr. år på langtidsudlejning, dvs. ~8%–17% af den årlige leje. Dette er den enkelt største variationsfaktor mellem brutto og netto.
- Skattetræk — boligudlejningsindkomst beskattes på en progressiv 15%–40%-skala med en fritagelsesgrænse for 2025 på ₺47.000. Den årlige ejendomsskat udgør en mindre 0,1%–0,3% af den vurderede værdi, betalt i to rater.
Gen-udlejningshastighed er den skjulte multiplikator. Den bydækkende markedsføringstid er ca. 60 dage, men de hurtigst omsættende bydele — Kestel, Cikcilli og Oba med 30–45 dage — konverterer overskriftsbrutto til realiseret netto langt mere effektivt.
2026-Bydelenes Afkasttabel
Kernesammenligningen nedenfor bruger repræsentative 1-værelses (1+1)-enheder for hver bydel, den enhedsstørrelse med den dybeste lejeefterspørgsel. Lira-købspriser og lejer er tal fra januar 2026; €-konverteringer bruger ≈₺1 = €0,0265.
| Bydel | Prisinterval (€/m²) | 1-værelses pris (₺) | Månedlig leje (₺) | Bruttoafkast | Nettoafkast |
|---|---|---|---|---|---|
| Tosmur | ~€1,300–€1,900* | ₺—** | ₺— | 6.2% | 4.6% |
| Bycentrum (Çarşı) | ~€1,500–€2,200 | ₺4.2M | ₺21,000 | 6.0% | 4.6% |
| Avsallar | ~€1,100–€1,600* | ₺3.1M | ₺16,000 | 6.2% | 4.5% |
| Oba | ~€1,400–€2,000* | ₺4.3M | ₺21,000 | 5.9% | 4.5% |
| Cikcilli | ~€1,200–€1,800* | ₺3.9M | ₺18,000 | 5.5% | 4.2% |
| Kestel | ~€1,400–€2,000* | ₺5.0M | ₺24,500 | 5.9% | 4.2% |
| Mahmutlar | ~€1,200–€1,800 | ₺3.6M | ₺17,000 | 5.7% | 4.2% |
| Kargıcak | ~€1,200–€1,800 | ₺4.8M | ₺19,000 | 4.8% | 3.3% |
\ €/m²-intervaller for Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel og Avsallar er skøn — portaler varierer bredt alt efter kompleksalder, havudsigt og etage; kun intervallerne for Mahmutlar, Kargıcak og det centrale Alanya er fast bekræftet.*
\\ Tosmurs repræsentative lirapris er ikke separat angivet i kilden; dets afkast er bekræftet via leje- og udlejningsafkastdatasæt.
Bydækkende referencelejer (januar 2026): studie ₺14,000 (~€370), 1-værelse ₺19,000, 2-værelse ₺27,000, ca. ₺235/m² (₺180 indland til ₺300+ kystlinje).
Bydel-for-Bydel Gennemgang
Tosmur — vinderen efter omkostninger
Tosmur topper nettoafkastrangordningen på tværs af alle enhedsstørrelser i data fra tidligt 2026: 1-værelse 6.2% brutto / 4.6% netto, 2-værelse 5.9% / 4.3%, 3-værelse 5.3% / 3.7%. Det skiller sig ud, fordi det kombinerer over gennemsnitlige lejer med mellemklasse indgangspriser og hurtige 30–45 dages gen-udlejning. Hvis dit eneste mål er indkomst efter omkostninger, er Tosmur standardvalget.
Bycentrum (Çarşı / Merkez) — helårlig efterspørgsel
Centrum deler førstepladsen i det øverste nettoniveau på mindre enheder: 1-værelse 6.0% brutto / 4.6% netto, faldende til 5.3% / 3.9% på 2-værelse og 5.1% / 3.6% på 3-værelse. Gå-til-alt og helårlig efterspørgsel holder tomgangsbufferen tynd — den sikreste belægningsprofil af de otte.
Avsallar — laveste indgangspris
Den billigste kystlige vestlige bydel: 1-værelse ₺3.1M / ₺16,000 / 6.2% brutto / 4.5% netto, med en 1+1-indgangspris på ca. €80k–€90k. Det lave prisinterval driver et stærkt afkast på mindre enheder; prisen er afstanden fra Alanyas centrum.
Oba — den bedste familiebydel
Stærke lejer, men en højere indgangspris begrænser afkastet: 1-værelse 5.9% / 4.5%, 2-værelse 4.9% / 3.7%, 3-værelse 4.8% / 3.4%. En 2+1-indgangspris ligger på ca. €126k+. Hurtige gen-udlejninger hjælper, men Oba er mere et likviditets- og efterspørgselsspil end et topafkastspil.
Cikcilli — hurtig omsætning
1-værelse 5.5% / 4.2%, 2-værelse 5.0% / 3.7%, 3-værelse 4.7% / 3.4%. Blandt de hurtigst omsættende bydele (30–45 dage), hvilket understøtter realiseret belægning og beskytter nettoafkastet mod vinterledighed.
Kestel — stærkest belægning
Universitetsefterspørgsel og nyere, roligere boliger: 1-værelse ₺5.0M / ₺24,500 / 5.9% brutto / 4.2% netto, den højeste absolutte 1-værelses leje i fokussættet. Studenterefterspørgsel udjævner vinterbelægningen — en af de mest pålidelige helårsprofiler efter bycentrum.
Mahmutlar — dybest likviditet, mellempack-afkast
Den største ekspatbeholdning i Alanya: 1-værelse ₺3.6M / ₺17,000 / 5.7% / 4.2%, 2-værelse 4.9% / 3.6%, 3-værelse 4.6% / 3.2%. Afkastet er i mellemfeltet, men videresalgslikviditet og lejerdybde er uovertrufne — det nemme fravalg. En 1+1-indgangspris løber på ca. €95k–€110k.
Kargıcak — livsstil, ikke afkast
Premiumhavudsigtsvillas og penthouseboliger betyder de laveste nettoafkast af de otte: 1-værelse 4.8% / 3.3%, 2-værelse 4.8% / 3.2%, 3-værelse 4.3% / 2.6%. Højspecificerede komplekser bærer topinterval-aidat, der yderligere deprimerer nettoen. Køb Kargıcak for kapitalvækst og livsstil, ikke for lejeindtægt.
Hvor De Bedste 2026-Nettoafkast Klynger Sig
På et efteromkostningsbasis klynger de bedste langtidsudlejnings-nettoafkast blandt de otte bydele sig som:
- Tosmur — ~4.3%–4.6% (standout)
- Bycentrum / Çarşı — ~3.6%–4.6%
- Avsallar — ~3.8%–4.5%
- Oba — ~3.4%–4.5%
Kargıcak følger efter med ~2.6%–3.3% som en kapitalvækst- og livsstilsbydel snarere end et afkastspil. Mahmutlar, Cikcilli og Kestel befinder sig i et pålideligt midterband, hvor likviditet, omsætning eller stabil belægning kan opveje det halve procentpoint ekstra afkast, der er tilgængeligt andetsteds.
En Bemærkning om Korttidsudlejning
Korttids ferieutlejning kan slå langtidsudlejningens bruttoafkast i maj–oktober-toppen, men kræver en turistudlejningstilladelse fra Kultur- og Turismeministeriets (brand-/sikkerhedscertificering, belægningsgrænser) og er underlagt et 25% loft over korttidsenheder pr. boligbyggeri. Kombineret med vinterledighed er dette regulatoriske loft grunden til, at de fleste Alanya-investorer modellerer de mere stabile langtidsudlejningsafkast ovenfor — især i helårefterspørgselsområder som bycentrum og Kestel.
Modellér Dine Egne Tal
Inden du forpligter dig, genopbyg stakken for den specifikke lejlighed:
- Bekræft den præcise aidat for det kompleks — det kan svinge nettoafkastet med et fuldt procentpoint.
- Anvend en 1–2 måneders tomgangsbuffer medmindre bydelen gen-udlejer inden for 30–45 dage.
- Nettoberegn 15%–40% indkomstskat mod ₺47.000-fritagelsen for din opholdsstatus.
- Behandl €/m²- og lirapriserne som bevægelige intervaller — valuta og kompleksspecifikke faktorer dominerer.
Bydelgennemsnittene her peger dig mod det rette kvarter; aidat på bygningsniveau og enhedens havudsigtspræmie afgør det endelige tal.
Et praktisk eksempel: tag en Tosmur 1+1 med det fremhævede 6.2% brutto. Træk €300–€600 i årlig aidat, en måneds tomgangsbuffer (ca. 8% af lejen) og progressiv indkomstskat over ₺47.000-fritagelsen fra, og det realiserede afkast sætter sig nær 4.6% netto som tabellen viser. Kør den samme matematik på et Kargıcak havudsigtspenthouse, og den højere købspris plus topinterval-aidat trækker nettoen under 3% — den samme bruttooverskrift, et meget anderledes pengeresultat. Det spænd er hele pointen med at kortlægge netto frem for brutto.
Kilder og Skønsmarkører
Tallene er markedsdata fra tidligt 2026. Behandl €/m²-intervaller for Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel og Avsallar som skøn; aidat-inflation er en retningsbestemmende Istanbul-proxy, ikke et Alanya-målt tal; og sæsonbestemmelse er kvalitativ — ingen månedlig belægningskurve per bydel er offentliggjort. Lira-til-euro-konverteringer er øjebliksbilleder fra januar 2026 og vil bevæge sig med valutakursen.
