At købe en lejlighed i Alanya med planen om at "bare lægge den på Airbnb" er ikke længere den enkle biindtægtsstrategi, det var for nogle år siden. Siden lov nr. 7464 om udlejning af boliger til turistformål trådte i kraft 1. januar 2024, kræver enhver korttidsudlejning i Tyrkiet en national tilladelse administreret af Kultur- og Turistministeriet. Hvis du overvejer et køb i Mahmutlar, Oba eller Kestel og regner med nat-til-nat-bookinger, afgør reglerne nedenfor, om den plan er lovlig – og hvad det koster, hvis du ignorerer dem.
Hvad "100-dages"-reglen faktisk betyder
Det tal, der giver loven sit kaldenavn, misfortolkes ofte. Den juridiske grænse er ikke "100 nætter om året". Ifølge lov nr. 7464 er korttids-turistudlejning udlejning af en bolig til den samme lejer i en periode på højst 100 dage ad gangen. Lejer du ud til den samme gæst i 101 dage eller mere, behandles aftalen som et almindeligt boliglejeforhold i henhold til den tyrkiske forpligtelseslov og falder uden for turisttilladelsessystemet. Lejer du ud for én nat, en weekend eller tre uger, befinder du dig fuldt ud inden for det.
I praksis betyder det, at næsten enhver Airbnb, Booking.com eller direkte ferieboligudlejning i Alanya kræver en turistudlejningstilladelse (Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzin Belgesi), inden den første gæst tjekker ind. Selv én betalt nat uden den udgør en overtrædelse.
Den bygningsgodkendelseshindring, som de fleste udenlandske købere undervurderer
Den største enkeltforhindring er ikke papirarbejde hos ministeriet – det er dine naboer. For en lejlighed i en ejendom skal tilladelsesansøgningen indeholde en notarbekræftet enstemmig beslutning fra alle medejere (kat malikleri), der accepterer korttids-turistbrug. Ministeriet betragter dette krav som ufravigeligt: én modstående ejer i din blok kan stoppe tilladelsen fuldstændigt.
To yderligere strukturelle begrænsninger gælder:
- I ejendomme med mere end tre uafhængige enheder er tilladelser til én ejer begrænset til 25% af det samlede antal enheder, hvilket forhindrer investorer i at omdanne en hel blok til et skjult hotel.
- Ejendommen skal være en registreret boenhed, der opfylder byggesikkerhed og reguleringsregler, og en godkendt tilladelsesplade skal vises ved indgangen.
Det er derfor, det distrikt, du køber i, betyder så meget. Nyere, investororienterede komplekser i områder som Mahmutlar, Alanya: Højhusboliger og Stærk Efterspørgsel på Udlejning har ofte administrationsplaner og ejerkredse, der er fortrolige med turistudlejning, mens ældre blandede boligblokke ofte afviser det. Bekræft bygningens holdning, inden du underskriver – ikke efter.
Tilladelsesansøgning: dokumenter og proces
Kun ejendommens ejer kan ansøge, hvad enten vedkommende er udenlandsk eller tyrkisk, via e-Devlet-portalen (e-Government) eller den relevante turistdirektion. Typiske dokumenter:
- TAPU (skøde) i ansøgerens navn
- Pas og tyrkisk skattenummer
- Bygningens administrationsplan (yönetim planı)
- Notarbekræftet enstemmigt ejersamtykke
- Dokumentation for at enheden opfylder bolig- og sikkerhedsstandarder
Hvad det koster at blive fanget
Bøderne er bevidst høje og opreguleres hvert år for inflation, så betragt tallene nedenfor som det offentliggjorte udgangspunkt snarere end et permanent tal:
| Situation | Administrativ konsekvens |
|---|---|
| Første udlejning uden tilladelse | 100.000 TRY bøde pr. ejendom |
| Anden overtrædelse | 500.000 TRY bøde |
| Fortsatte / gentagne overtrædelser | op til 1.000.000 TRY og muligt udlejningsforbud |
| Udlejning igen efter bøde, stadig uden tilladelse | eskalerende bøder plus afvisning af tilladelse |
| Platform undlader at fjerne ulicenseret annonce inden for 24 timer | 100.000 TRY pr. ejendom |
Håndhævelsen er ikke længere teoretisk i Antalya-regionen. Markedsovervågere rapporterer, at ca. 75% af aktive Alanya-opslag nu viser registreringsdokumentation, et tegn på, at ministeriet og platformene aktivt matcher opslag med tilladelsesregistre.
Platformændringen skærper dette yderligere: siden 1. april 2026 kræver Airbnb et gyldigt tilladelsesnummer på opslagniveau for tyrkiske ejendomme, og ubekræftede opslag kan ikke længere acceptere nye reservationer. En lejlighed uden tilladelse er nu reelt umulig at udleje via de store kanaler – ikke blot udsat for en bøde.
Glem ikke skattelaget
En tilladelse lovliggør aktiviteten; den fritager ikke indkomsten. Lejeindtægter beskattes i Tyrkiet på en progressiv skala på ca. 15% til 40% med et boligfradrag på ca. 47.000 TRY for 2026. En udenlandsk ejer, der driver flere Alanya-lejligheder som en systematisk nat-til-nat-udlejningsvirksomhed, bør også undersøge, om aktiviteten tæller som en erhvervsvirksomhed snarere end personlig ejendomsindkomst, hvilket ændrer skat- og momsbehandlingen. Det er her professionel rådgivning betaler sig, især ved siden af de købsfaseomkostninger, der er dækket i Ejendomspriser i Alanya 2026: Markedstendenser, bydele og hvad købere bør vide.
Hvad dette betyder for en Alanya-køber i 2026
Korttidsudlejning i Alanya er stadig lovlig og kan være rentabel, men det er nu en reguleret aktivitet med en hård adgangsbarriere ved bygningsgodkendelsesfasen. Inden du køber med lejeindtægt i tankerne:
- Bekræft, at bygningen vil give enstemmigt samtykke til turistbrug, skriftligt hvor muligt.
- Kontroller, at 25%-enhedsgrænsen ikke allerede er opbrugt i større komplekser.
- Budgetter for tilladelsen, pladen og løbende indkomstskatteopfyldelse.
- Planlæg opslag omkring kravet om verifikation af tilladelsesnummer pr. 1. april 2026.
Hvis nat-til-nat-udlejning er central for dit afkast, screen for det på samme måde, som du screener for havudsigt eller bygningskvalitet. De bredere distriktsafvejninger er beskrevet i vores 36b60e08-fd64-401d-a2e8-b6865b687f95.
