Bruto prinosi iz naslova prodaju stanove. Neto prinosi nakon troškova odlučuju da li vaša kupovina u Alanji zaista isplati. Ova mapa za 2026. godinu rangira osam gradskih četvrti — Mahmutlar, Oba, Kargıcak, Avsallar, Tosmur, Cikcilli, Kestel i centar grada — prema brojevima koji su važni investitoru koji kupuje radi iznajmljivanja: cijena po kvadratnom metru, dostižna mjesečna najamnina, aidat i porezno opterećenje koje tiho jede vaš prinos, te koliko brzo se svaka oblast ponovo iznajmljuje.
Podaci ispod su preuzeti iz tržišnih podataka iz ranog 2026. (uglavnom iz Investropa-inih skupova podataka o Alanji za januar 2026., unakrsno provjerenih s IDEAL ESTATES i Tranio). Gdje je broj procjena portala, a ne potvrđena cifra, označavamo ga kao procjenu. Rasponi po m² i konverzije €/lira su snimke osjetljive na kurs deviza, pa ih tretrajte kao raspone, a ne kao obećanja.
Kako bruto postaje neto u Alanji
Diljem Alanje, neto prinos od najma je otprilike 1,4 do 1,5 postotnih bodova ispod bruto kada se odbiju tri velika opterećenja. Gradska četvrt koja prikazuje 5,7% bruto tipično ostvaruje neto bliže 4,2%.
Zašto je ovo toliko važno? Jer Alanya je tržište s niskim cijenama i visokim bruto prinosima iz naslova, bruto cifre izgledaju velikodušno na portalu. Međutim, gomila tekućih troškova je proporcionalno veća nego na zrelim evropskim tržištima, pa je jaz između broja koji prodaje stan i broja koji pristigne na vaš račun velik. Investitor koji kupuje samo na osnovu bruta redovno preplati za dionice bogate sadržajima čiji aidat tiho briše premiju prinosa.
Tri odbitka, po redoslijedu utjecaja:
- Aidat (naknada za lokaciju/održavanje) — trošak koji investitori najčešće potcjenjuju. Kompleksi u Alanji tipično naplaćuju oko $30–$100 mjesečno (~€10–€100) ovisno o bazenima, teretani, sauni, portirnici i sigurnosti. Na 70 m² 1+1 otpada otprilike €300/godišnje. Luksuzni kompleksi s pogledom na more nalaze se na vrhu raspona. Aidat također brzo raste — troškovi za lokaciju u Istanbulu porasli su za ~45% u prvoj polovici 2025. (usmjerujući proxy; cifra specifična za Alanju nije objavljena), pa bi modeli za 2026. trebali pretpostaviti rast iznad CPI-a, posebno u resort blokovima bogatim sadržajima.
- Zaštitni faktor praznih kapaciteta — stopa praznih stanova u Alanji je oko 4%, ali oprezni investitori planiraju 1–2 mjeseca praznog stana godišnje za dugoročni najam, tj. ~8%–17% godišnje najamnine. Ovo je pojedinačno najveći faktor razlike između bruto i neto.
- Porezno opterećenje — prihod od stambenog najma oporezuje se po progresivnoj skali od 15%–40%, s pragom oslobođenja za 2025. od ₺47.000. Godišnji porez na imovinu je manji, 0,1%–0,3% procijenjene vrijednosti, plaća se u dvije rate.
Brzina ponovnog iznajmljivanja je skriveni množitelj. Gradsko prosječno vrijeme iznajmljivanja je oko 60 dana, ali četvrti s najbržim prometom — Kestel, Cikcilli i Oba s 30–45 dana — daleko efikasnije pretvaraju bruto prinos iz naslova u realizirani neto.
Tabela prinosa po gradskim četvrtima za 2026.
Osnovno poređenje ispod koristi reprezentativne jednosobne (1+1) jedinice za svaku gradsku četvrt, veličinu stana s najvećom potražnjom za najam. Cijene kupovine i najamnine u lirama su cifre za januar 2026.; konverzije u € koriste ≈₺1 = €0,0265.
| Gradska četvrt | Raspon cijena (€/m²) | Cijena 1-sobnog (₺) | Mjesečna najamnina (₺) | Bruto prinos | Neto prinos |
|---|---|---|---|---|---|
| Tosmur | ~€1,300–€1,900* | ₺—** | ₺— | 6.2% | 4.6% |
| Centar grada (Çarşı) | ~€1,500–€2,200 | ₺4.2M | ₺21,000 | 6.0% | 4.6% |
| Avsallar | ~€1,100–€1,600* | ₺3.1M | ₺16,000 | 6.2% | 4.5% |
| Oba | ~€1,400–€2,000* | ₺4.3M | ₺21,000 | 5.9% | 4.5% |
| Cikcilli | ~€1,200–€1,800* | ₺3.9M | ₺18,000 | 5.5% | 4.2% |
| Kestel | ~€1,400–€2,000* | ₺5.0M | ₺24,500 | 5.9% | 4.2% |
| Mahmutlar | ~€1,200–€1,800 | ₺3.6M | ₺17,000 | 5.7% | 4.2% |
| Kargıcak | ~€1,200–€1,800 | ₺4.8M | ₺19,000 | 4.8% | 3.3% |
\ Rasponi €/m² za Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel i Avsallar su procjene — portali se uvelike razlikuju prema starosti kompleksa, pogledu na more i spratu; samo rasponi za Mahmutlar, Kargıcak i centralnu Alanju su čvrsto potvrđeni.*
\\ Reprezentativna lira cijena za Tosmur nije zasebno objavljena u izvoru; njeni prinosi su potvrđeni putem skupova podataka o najamninama i prinosima od najma.
Referentne najamnine za cijeli grad (januar 2026.): studio ₺14,000 (~€370), jednosobni ₺19,000, dvosobni ₺27,000, po oko ₺235/m² (₺180 unutrašnjost do ₺300+ priobalno).
Pregled po gradskim četvrtima
Tosmur — pobjednik u prinosu nakon troškova
Tosmur predvodi rang listu neto prinosa za sve veličine stanova u podacima iz ranog 2026.: jednosobni 6.2% bruto / 4.6% neto, dvosobni 5.9% / 4.3%, trosobni 5.3% / 3.7%. Ističe se jer kombinuje iznadprosječne najamnine s cijenama ulaska u srednji rang i brzim ponovnim iznajmljivanjem za 30–45 dana. Ako vam je jedini cilj prihod nakon troškova, Tosmur je zadana opcija.
Centar grada (Çarşı / Merkez) — potražnja tokom cijele godine
Centar se izjednačuje na vrhu neto razreda za manje jedinice: jednosobni 6.0% bruto / 4.6% neto, spuštajući se na 5.3% / 3.9% za dvosobni i 5.1% / 3.6% za trosobni. Potražnja tokom cijele godine s pješačkim pristupom svemu drži zaštitni faktor praznih stanova tankim — najbezbjedniji profil popunjenosti od svih osam.
Avsallar — najniža ulazna cijena
Najjeftinija obalna zapadna gradska četvrt: jednosobni ₺3.1M / ₺16,000 / 6.2% bruto / 4.5% neto, s ulaznom cijenom za 1+1 oko €80.000–€90.000. Niski raspon cijena pogoni jak prinos za male jedinice; kompromis je udaljenost od centra Alanje.
Oba — vrhunska četvrt za porodice
Snažne najamnine, ali viša ulazna cijena ograničava prinos: jednosobni 5.9% / 4.5%, dvosobni 4.9% / 3.7%, trosobni 4.8% / 3.4%. Ulazna cijena za 2+1 iznosi oko €126.000+. Brzo ponovno iznajmljivanje pomaže, ali Oba je više igra likvidnosti i potražnje nego igra visokog prinosa.
Cikcilli — brz promet
Jednosobni 5.5% / 4.2%, dvosobni 5.0% / 3.7%, trosobni 4.7% / 3.4%. Jedna od četvrti s najbržim prometom (30–45 dana), što podržava realiziranu popunjenost i štiti neto prinos od zimskih praznih perioda.
Kestel — najstabilnija popunjenost
Sveučilišna potražnja i novija, mirnija ponuda: jednosobni ₺5.0M / ₺24,500 / 5.9% bruto / 4.2% neto, najveća apsolutna najamnina za jednosobni u fokusom skupu. Studentska potražnja izravnava zimsku popunjenost, što je jedan od najpouzdanijih cjelogodišnjih profila nakon centra grada.
Mahmutlar — najveća likvidnost, srednji prinos
Najveća ekspat ponuda u Alanji: jednosobni ₺3.6M / ₺17,000 / 5.7% / 4.2%, dvosobni 4.9% / 3.6%, trosobni 4.6% / 3.2%. Prinosi su u sredini, ali likvidnost preprodaje i dubina stanara su neuporedivi — lak izlazni odabir. Ulazna cijena za 1+1 iznosi otprilike €95.000–€110.000.
Kargıcak — životni stil, ne prinos
Premijumske vile s pogledom na more i penthause znače najniže neto prinose od svih osam: jednosobni 4.8% / 3.3%, dvosobni 4.8% / 3.2%, trosobni 4.3% / 2.6%. Visokokvalitetni kompleksi nose aidat na vrhu raspona koji dodatno smanjuje neto. Kupite Kargıcak za kapitalni rast i životni stil, ne za prihode od najma.
Gdje se grupiraju najbolji neto prinosi za 2026.
Na osnovi troškova, najbolji neto prinosi od dugoročnog najma među osam gradskih četvrti grupiraju se kao:
- Tosmur — ~4.3%–4.6% (istaknuti)
- Centar grada / Çarşı — ~3.6%–4.6%
- Avsallar — ~3.8%–4.5%
- Oba — ~3.4%–4.5%
Kargıcak zaostaje na ~2.6%–3.3% kao gradska četvrt za kapitalni rast i životni stil, a ne igra prinosa. Mahmutlar, Cikcilli i Kestel nalaze se u pouzdanom srednjem rasponu gdje likvidnost, promet ili stabilna popunjenost mogu nadmašiti pola postotnog boda dodatnog prinosa dostupnog drugdje.
Napomena o kratkoročnom najmu
Kratkoročni turistički najam može nadmašiti bruto prinose dugoročnog najma tokom maja–oktobra u sezoni, ali zahtijeva Dozvolu za turistički najam od Ministarstva kulture i turizma (certifikacija protivpožarne/sigurnosne zaštite, ograničenja popunjenosti) i suočava se s ograničenjem od 25% kratkoročnih jedinica po stambenom objektu. U kombinaciji s zimskim praznim periodima, taj regulatorni plafon je razlog zašto većina alanjskih investitora modelira stabilnije prinose od dugoročnog najma gore — posebno u oblastima s cjelogodišnjom potražnjom kao što su centar grada i Kestel.
Modeliranje vlastitih brojeva
Prije nego što se odlučite, ponovo izgradite strukturu troškova za konkretan stan:
- Potvrdite tačan aidat za taj kompleks — može pomjeriti neto prinos za cijeli bod.
- Primijenite zaštitni faktor praznog stana od 1–2 mjeseca osim ako se gradska četvrt ponovo iznajmljuje za 30–45 dana.
- Neto porez na prihod od 15%–40% uz prag oslobođenja od ₺47.000 za vaš status rezidencije.
- Tretrajte €/m² i lira cijene kao promjenjive raspone — devizni kurs i specifičnosti kompleksa dominiraju.
Prosječne vrijednosti gradskih četvrti ovdje vas usmjeravaju prema pravom kvartu; aidat na razini zgrade i premija za pogled na more stana odlučuju konačni broj.
Praktičan primjer: uzmite Tosmur 1+1 s naslovnim 6.2% bruto. Oduzmite €300–€600 godišnjeg aidatа, zaštitni faktor praznog stana od jednog mjeseca (otprilike 8% najamnine) i progresivni porez na prihod iznad praga oslobođenja od ₺47.000, a realizirani prinos se stabilizira blizu 4.6% neta koji tabela pokazuje. Primijenite istu matematiku na Kargıcak penthouse s pogledom na more i viša kupovna cijena plus aidat na vrhu raspona vuku neto ispod 3% — isti bruto naslov, sasvim drugačiji novčani ishod. Ta razlika je cijela svrha mapiranja neta umjesto bruta.
Izvori i oznake procjena
Podaci su iz ranog 2026. Tretrajte raspone po m² za Tosmur, Oba, Cikcilli, Kestel i Avsallar kao procjene; inflacija aidatа je usmjerujući Istanbul proxy, a ne mjerena alanjska cifra; sezonalnost je kvalitativna — nijedna mjesečna kriva popunjenosti po gradskoj četvrti nije objavljena. Konverzije lire u euro su snimke iz januara 2026. i kretaće se s deviznim kursom.